Токенизация активов недвижимости: новые возможности и вызовы на рынке RWA
Токенизация активов недвижимости не является совершенно новой концепцией, подобные попытки появились еще в 2018 году. Однако из-за отсутствия зрелой регуляторной структуры и значительных преимуществ в доходности, эти ранние исследования не привели к масштабному рынку.
С учетом продолжения роста процентных ставок в США в 2022 году, доходность государственных облигаций США начала значительно превышать ставки кредитования стейблов в криптоиндустрии. Это сделало токенизацию государственных облигаций США все более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать эту область.
За последние два года на рынке появились некоторые проекты RWA в сфере недвижимости. Эти проекты направлены на расширение рынка инвестиции в недвижимость различными способами, обогащение ассортимента инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будет проведен анализ кейсов этих проектов, обсуждая преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости и его потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на рынок недвижимости Северной Америки, обсуждение соответствующих политик и рыночных условий также будет сосредоточено на этом.
Основные способы токенизации недвижимости
Основные требования к рынку токенизации недвижимости включают: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широкой группы инвесторов, повышение ликвидности и стоимости недвижимого имущества. Эти продукты обычно имеют три основных формы:
Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость
Индексный продукт рынка недвижимости в определенном регионе
Ипотечное кредитование с обеспечением токенов недвижимости
Кроме того, вывод информации о недвижимости в блокчейн может повысить прозрачность активов в сфере недвижимости и демократичность управления.
Токенизация недвижимости и инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) имеют сходства в предоставлении фрагментарных инвестиционных возможностей, обе могут эффективно снизить инвестиционные барьеры и повысить ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности участия в управлении или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, строгая регуляторная структура REIT в области проверки активов, операций и инвестиционной структуры все же предоставляет пример, на который можно ориентироваться для проектов RWA в недвижимости.
Наблюдая за операционной деятельностью проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы получили некоторое представление об их преимуществах и недостатках:
Преимущества:
Снизить инвестиционный порог, привлечь больше инвесторов
Повышение ликвидности активов в недвижимости
Упрощение процесса сделки с недвижимостью
Глобальные инвестиционные возможности
Повышение прозрачности активов
Недостатки:
Неполная регуляторная структура
Высокая сложность управления недвижимостью
Отсутствие эффективного механизма ценообразования
Технический риск
Ликвидность все еще ограничена
Однако каждый конкретный проект, в зависимости от управления и подхода к продукту, сталкивается с различными ситуациями в процессе фактической эксплуатации.
Анализ случая
Ниже приведены три代表性的 проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и их продукты еще не прошли длительную и широкую проверку на рынке.
RealT
RealT является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, запущенным в 2019 году, который в основном осуществляет токенизацию жилой недвижимости в США для розничных инвесторов с помощью блокчейнов Ethereum и Gnosis.
RealT покупает жилую недвижимость и производит токенизацию в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы осуществляются третьей стороной. После вычета расходов доход от аренды распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически отделен от компании, владеющей активами недвижимости. В случае дефолта этой компании, держатели токенов имеют право назначить новую управляющую компанию. Стоит отметить, что это соглашение не обязывает RealT участвовать в инвестициях в недвижимость, токены которой они выводят на рынок.
В качестве примера недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, каждый токен стоит 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Ежемесячный доход от аренды этой недвижимости составляет 2,600 долларов США, после вычета 622 долларов США на операционные и управленческие расходы, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Каждый токен получает распределение в размере 3.83 долларов США, годовая доходность составляет 7.35%.
Что касается этой недвижимости, RealT предложил 100% токенов на рынке, поддерживая практически безрисковую операционную модель. Управляющая компания получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, платформа инвестиций взимает только 2% за токенизацию и управление. Этот подход позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и ее токенизации.
Однако, хотя распределенная собственность помогает снизить риски, она также приносит вызовы. Когда доля акций инвестора слишком мала, это может привести к высоким управленческим расходам. Также могут существовать конфликты интересов между RealT и держателями токенов. Если у RealT много акций, хотя есть стимул снизить управленческие расходы, это может снизить ликвидность токенов. Если акций очень мало, может не хватать достаточного стимула для контроля за управляющим органом.
Анализируя десять недавно распроданных токенов недвижимости от RealT, было установлено, что большинство объектов расположены в Детройте, и примерно 500 держателей токенов, среди которых два объекта имеют более 1000 владельцев. Около 90% инвесторов вложили менее 500 долларов, 9% инвестировали от 500 до 2000 долларов, 1% вложили больше. Это показывает, что RealT в определенной степени успешно создала возможности для розничных инвесторов в сфере недвижимости и увеличила ликвидность на рынке жилья.
Согласно данным о транзакциях по основному кошельку RealT на Gnosis, платформа распределила около 6 миллионов долларов аренды. Платежи платформы составляют примерно 2,5%-3% от аренды, что эквивалентно доходу за последние два года в размере около 150K-180K долларов. Однако поскольку степень участия RealT в инвестициях в недвижимость не ясна, фактическая прибыль, полученная от аренды, не может быть определена.
С точки зрения структуры компании, RealT основала в штате Делавэр Real Token Inc. в качестве основного операционного существа, а также Real Token LLC в качестве материнской компании для серии компаний по недвижимости. Каждая инвестиционная недвижимость имеет соответствующую серию LLC в качестве дочерней компании Real Token LLC, обладающую конкретной недвижимостью и соответствующими токенами. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы проблемы с отдельной недвижимостью не влияли на другие объекты недвижимости или на операцию материнской компании.
Паркл
Parcl является DeFi инвестиционной платформой, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl предоставляет торговлю синтетическими активами, связанными с недвижимостью, через AMM структуру.
Parcl запустила Parcl Labs Price Feed, создавая индекс недвижимости в определенном районе на основе истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на движении цен на недвижимость, занимая длинные или короткие позиции.
Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактической куплей-продажей недвижимости. Хотя Parcl не полностью соответствует традиционным стандартам RWA, он, как относительно популярный проект RWA, получил инвестиции от известных компаний, таких как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, текущий TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла особого внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.
Несмотря на то, что продукт Parcl прост в использовании и быстро обновляется, а также имеет относительно зрелый дизайн, команда активно запускает программы привлечения пользователей, но все же сохраняет низкий уровень рыночного внимания и доли. Это в определенной степени отражает то, что рынок криптовалют, возможно, еще не готов к продуктам с индексами недвижимости.
Рейнно
Хотя Reinno прекратил свою деятельность в 2022 году, стоит упомянуть два связанных с недвижимостью RWA продукта, которые он представил.
Первый - это услуга кредитования, основанная на токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости могут подать документы на недвижимость в Reinno, после одобрения Reinno создаст специальную целевую компанию в Делавэре (SPV). Затем для недвижимости будет создан смарт-контракт токена, владельцы могут использовать токены в качестве залога для получения кредита.
Второй продукт - это финансирование ипотеки. Пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после покупки недвижимости с помощью банковской ипотеки для получения финансирования. Полученные средства используются для погашения банковского кредита, и пользователи затем возвращают этот кредит протоколу по фиксированной процентной ставке.
Операционная модель Reinno по-прежнему централизована и оффлайн, клиенты обычно должны лично предоставлять документы на недвижимость. Этот метод имеет явные риски:
Если заемщик не выполняет обязательства, Reinno как сервис токенизации, а не как кредитор, трудно подать иск против заемщика.
Отсутствие прямого контракта между сторонами займа, особенно в контексте фрагментационного финансирования недвижимости через токены, приводит к отсутствию полноценной правовой защиты для кредиторов.
Если владелец дома продает жилье после получения займа или прекращает выплачивать кредит в банк, Reinno сложно эффективно предотвратить такое "двойное расходование", которое приводит к передаче прав собственности.
Эти риски могут быть одной из причин остановки проекта. В будущем RWA в сфере недвижимости потребует более зрелой правовой базы для решения этих проблем.
Заключение
Недвижимость RWA все еще является относительно новой концепцией, которая еще не сформировала четкий рыночный масштаб или не породила ведущие проекты. В настоящее время действующие проекты имеют относительно небольшой масштаб и пользовательскую базу. Эта область требует строгого соблюдения норм и зрелой правовой структуры. Некоторые проекты используют корпоративные структуры с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей для снижения операционных рисков. Однако для того, чтобы в полной мере раскрыть потенциал недвижимости RWA, прогресс в законодательстве и соблюдение норм являются необходимыми.
В законодательной сфере для недвижимости RWA еще не создано четкой и согласованной структуры. Разные регулирующие органы США имеют разногласия по классификации токенов, отсутствует международный нормативный справочник. Эта несогласованность приводит к неясным правилам и хаотичным процессам, угрожая потенциальным инвесторам и ставя под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на хаотичное состояние регулирования, многие известные финансовые компании и компании криптовалют пытаются реализовать RWA в сфере недвижимости. Небольшое количество проектов также предварительно доказало жизнеспособность продукта в течение 1-2 лет работы. Поскольку недвижимость является огромным сегментом в области финансовых инвестиций, можно ожидать, что с созданием и совершенствованием соответствующей правовой базы RWA в сфере недвижимости может ожидать бурное развитие.
На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .
10 Лайков
Награда
10
7
Поделиться
комментарий
0/400
DecentralizedElder
· 4ч назад
Что угодно токенизировать! Только землю не токенизировать.
Посмотреть ОригиналОтветить0
DevChive
· 6ч назад
Заработавшие RWA, не получили хорошего результата
Посмотреть ОригиналОтветить0
MEVictim
· 6ч назад
Чувствую, что даже спекуляция на земле пришла в мир криптовалют.
Посмотреть ОригиналОтветить0
WealthCoffee
· 6ч назад
Государственные облигации в токене не начали работать.
Посмотреть ОригиналОтветить0
GasDevourer
· 6ч назад
Каждый день теряющий на搬砖仔
Посмотреть ОригиналОтветить0
NotGonnaMakeIt
· 6ч назад
Снова поднимаем этот вопрос, да?
Посмотреть ОригиналОтветить0
SandwichVictim
· 7ч назад
Снова под флагом децентрализации разыгрывают людей как лохов?
Токенизация активов недвижимости: Анализ возможностей и вызовов на рынке RWA
Токенизация активов недвижимости: новые возможности и вызовы на рынке RWA
Токенизация активов недвижимости не является совершенно новой концепцией, подобные попытки появились еще в 2018 году. Однако из-за отсутствия зрелой регуляторной структуры и значительных преимуществ в доходности, эти ранние исследования не привели к масштабному рынку.
С учетом продолжения роста процентных ставок в США в 2022 году, доходность государственных облигаций США начала значительно превышать ставки кредитования стейблов в криптоиндустрии. Это сделало токенизацию государственных облигаций США все более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать эту область.
За последние два года на рынке появились некоторые проекты RWA в сфере недвижимости. Эти проекты направлены на расширение рынка инвестиции в недвижимость различными способами, обогащение ассортимента инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будет проведен анализ кейсов этих проектов, обсуждая преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости и его потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на рынок недвижимости Северной Америки, обсуждение соответствующих политик и рыночных условий также будет сосредоточено на этом.
Основные способы токенизации недвижимости
Основные требования к рынку токенизации недвижимости включают: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широкой группы инвесторов, повышение ликвидности и стоимости недвижимого имущества. Эти продукты обычно имеют три основных формы:
Кроме того, вывод информации о недвижимости в блокчейн может повысить прозрачность активов в сфере недвижимости и демократичность управления.
Токенизация недвижимости и инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) имеют сходства в предоставлении фрагментарных инвестиционных возможностей, обе могут эффективно снизить инвестиционные барьеры и повысить ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности участия в управлении или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, строгая регуляторная структура REIT в области проверки активов, операций и инвестиционной структуры все же предоставляет пример, на который можно ориентироваться для проектов RWA в недвижимости.
Наблюдая за операционной деятельностью проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы получили некоторое представление об их преимуществах и недостатках:
Преимущества:
Недостатки:
Однако каждый конкретный проект, в зависимости от управления и подхода к продукту, сталкивается с различными ситуациями в процессе фактической эксплуатации.
Анализ случая
Ниже приведены три代表性的 проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и их продукты еще не прошли длительную и широкую проверку на рынке.
RealT
RealT является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, запущенным в 2019 году, который в основном осуществляет токенизацию жилой недвижимости в США для розничных инвесторов с помощью блокчейнов Ethereum и Gnosis.
RealT покупает жилую недвижимость и производит токенизацию в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы осуществляются третьей стороной. После вычета расходов доход от аренды распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически отделен от компании, владеющей активами недвижимости. В случае дефолта этой компании, держатели токенов имеют право назначить новую управляющую компанию. Стоит отметить, что это соглашение не обязывает RealT участвовать в инвестициях в недвижимость, токены которой они выводят на рынок.
В качестве примера недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, каждый токен стоит 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Ежемесячный доход от аренды этой недвижимости составляет 2,600 долларов США, после вычета 622 долларов США на операционные и управленческие расходы, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Каждый токен получает распределение в размере 3.83 долларов США, годовая доходность составляет 7.35%.
Что касается этой недвижимости, RealT предложил 100% токенов на рынке, поддерживая практически безрисковую операционную модель. Управляющая компания получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, платформа инвестиций взимает только 2% за токенизацию и управление. Этот подход позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и ее токенизации.
Однако, хотя распределенная собственность помогает снизить риски, она также приносит вызовы. Когда доля акций инвестора слишком мала, это может привести к высоким управленческим расходам. Также могут существовать конфликты интересов между RealT и держателями токенов. Если у RealT много акций, хотя есть стимул снизить управленческие расходы, это может снизить ликвидность токенов. Если акций очень мало, может не хватать достаточного стимула для контроля за управляющим органом.
Анализируя десять недавно распроданных токенов недвижимости от RealT, было установлено, что большинство объектов расположены в Детройте, и примерно 500 держателей токенов, среди которых два объекта имеют более 1000 владельцев. Около 90% инвесторов вложили менее 500 долларов, 9% инвестировали от 500 до 2000 долларов, 1% вложили больше. Это показывает, что RealT в определенной степени успешно создала возможности для розничных инвесторов в сфере недвижимости и увеличила ликвидность на рынке жилья.
Согласно данным о транзакциях по основному кошельку RealT на Gnosis, платформа распределила около 6 миллионов долларов аренды. Платежи платформы составляют примерно 2,5%-3% от аренды, что эквивалентно доходу за последние два года в размере около 150K-180K долларов. Однако поскольку степень участия RealT в инвестициях в недвижимость не ясна, фактическая прибыль, полученная от аренды, не может быть определена.
С точки зрения структуры компании, RealT основала в штате Делавэр Real Token Inc. в качестве основного операционного существа, а также Real Token LLC в качестве материнской компании для серии компаний по недвижимости. Каждая инвестиционная недвижимость имеет соответствующую серию LLC в качестве дочерней компании Real Token LLC, обладающую конкретной недвижимостью и соответствующими токенами. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы проблемы с отдельной недвижимостью не влияли на другие объекты недвижимости или на операцию материнской компании.
Паркл
Parcl является DeFi инвестиционной платформой, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl предоставляет торговлю синтетическими активами, связанными с недвижимостью, через AMM структуру.
Parcl запустила Parcl Labs Price Feed, создавая индекс недвижимости в определенном районе на основе истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на движении цен на недвижимость, занимая длинные или короткие позиции.
Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактической куплей-продажей недвижимости. Хотя Parcl не полностью соответствует традиционным стандартам RWA, он, как относительно популярный проект RWA, получил инвестиции от известных компаний, таких как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, текущий TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла особого внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.
Несмотря на то, что продукт Parcl прост в использовании и быстро обновляется, а также имеет относительно зрелый дизайн, команда активно запускает программы привлечения пользователей, но все же сохраняет низкий уровень рыночного внимания и доли. Это в определенной степени отражает то, что рынок криптовалют, возможно, еще не готов к продуктам с индексами недвижимости.
Рейнно
Хотя Reinno прекратил свою деятельность в 2022 году, стоит упомянуть два связанных с недвижимостью RWA продукта, которые он представил.
Первый - это услуга кредитования, основанная на токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости могут подать документы на недвижимость в Reinno, после одобрения Reinno создаст специальную целевую компанию в Делавэре (SPV). Затем для недвижимости будет создан смарт-контракт токена, владельцы могут использовать токены в качестве залога для получения кредита.
Второй продукт - это финансирование ипотеки. Пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после покупки недвижимости с помощью банковской ипотеки для получения финансирования. Полученные средства используются для погашения банковского кредита, и пользователи затем возвращают этот кредит протоколу по фиксированной процентной ставке.
Операционная модель Reinno по-прежнему централизована и оффлайн, клиенты обычно должны лично предоставлять документы на недвижимость. Этот метод имеет явные риски:
Эти риски могут быть одной из причин остановки проекта. В будущем RWA в сфере недвижимости потребует более зрелой правовой базы для решения этих проблем.
Заключение
Недвижимость RWA все еще является относительно новой концепцией, которая еще не сформировала четкий рыночный масштаб или не породила ведущие проекты. В настоящее время действующие проекты имеют относительно небольшой масштаб и пользовательскую базу. Эта область требует строгого соблюдения норм и зрелой правовой структуры. Некоторые проекты используют корпоративные структуры с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей для снижения операционных рисков. Однако для того, чтобы в полной мере раскрыть потенциал недвижимости RWA, прогресс в законодательстве и соблюдение норм являются необходимыми.
В законодательной сфере для недвижимости RWA еще не создано четкой и согласованной структуры. Разные регулирующие органы США имеют разногласия по классификации токенов, отсутствует международный нормативный справочник. Эта несогласованность приводит к неясным правилам и хаотичным процессам, угрожая потенциальным инвесторам и ставя под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на хаотичное состояние регулирования, многие известные финансовые компании и компании криптовалют пытаются реализовать RWA в сфере недвижимости. Небольшое количество проектов также предварительно доказало жизнеспособность продукта в течение 1-2 лет работы. Поскольку недвижимость является огромным сегментом в области финансовых инвестиций, можно ожидать, что с созданием и совершенствованием соответствующей правовой базы RWA в сфере недвижимости может ожидать бурное развитие.