Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: Cơ hội và thách thức mới trên thị trường RWA

Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản không phải là một khái niệm hoàn toàn mới, đã có những nỗ lực tương tự từ năm 2018. Tuy nhiên, do thiếu khung pháp lý trưởng thành và lợi ích thu hút đáng kể vào thời điểm đó, những khám phá ban đầu này đã không hình thành thị trường quy mô.

Với việc lãi suất tại Mỹ tiếp tục tăng trong năm 2022, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ bắt đầu vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành crypto. Điều này khiến việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành crypto. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá lĩnh vực này.

Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản bằng nhiều cách, làm phong phú loại hình sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ thực hiện phân tích trường hợp về những dự án này, khám phá ưu nhược điểm của thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Vì những dự án này chủ yếu nhắm vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận về các chính sách và điều kiện thị trường liên quan cũng sẽ tập trung vào đây.

Phương thức chính của mã hóa kỹ thuật số bất động sản

Các yêu cầu cốt lõi của thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản chủ yếu bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này thường có ba hình thức chính:

1. Tài sản bất động sản phân mảnh huy động vốn
2. Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. Cho vay thế chấp bằng tài sản mã hóa kỹ thuật số

Ngoài ra, việc đưa thông tin bất động sản lên chuỗi có thể nâng cao tính minh bạch và tính dân chủ trong quản lý tài sản bất động sản.

Mã hóa kỹ thuật số bất động sản và Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều có thể giảm đáng kể rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản cho tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư sự tham gia quản lý hoặc quyền sở hữu, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, khung quy định nghiêm ngặt về kiểm tra tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư của REIT vẫn cung cấp một ví dụ tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.

Qua việc quan sát tình hình hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một số nhận thức về ưu điểm và nhược điểm của chúng:

Ưu điểm:

• Giảm bớt rào cản đầu tư, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn
• Tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản
• Đơn giản hóa quy trình giao dịch bất động sản
• Cơ hội đầu tư toàn cầu
• Nâng cao tính minh bạch của tài sản

Nhược điểm:

• Khung pháp lý chưa hoàn thiện
• Độ phức tạp trong quản lý bất động sản cao
• Thiếu cơ chế định giá hiệu quả
• Rủi ro kỹ thuật
• Tính thanh khoản vẫn còn hạn chế

Tuy nhiên, mỗi dự án cụ thể do sự khác biệt trong quản lý và phương thức sản phẩm, tình huống mà họ phải đối mặt trong hoạt động thực tế cũng khác nhau.

Phân tích trường hợp

Dưới đây là phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm chứng thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, được ra mắt vào năm 2019, chủ yếu mã hóa kỹ thuật số bất động sản nhà ở Mỹ thông qua chuỗi khối Ethereum và Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.

RealT mua bất động sản nhà ở và tiến hành mã hóa kỹ thuật số theo quy định của Mỹ. Việc quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được thực hiện bởi một tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, thu nhập từ tiền thuê sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa kỹ thuật số, nhưng về mặt pháp lý, nó tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty quản lý mới. Cần lưu ý rằng, thỏa thuận này không yêu cầu RealT phải tham gia đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của bất động sản mã hóa kỹ thuật số là 323,020 đô la Mỹ, mỗi mã hóa kỹ thuật số trị giá 52.10 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa kỹ thuật số. Bất động sản này có thu nhập cho thuê hàng tháng là 2,600 đô la Mỹ, sau khi trừ 622 đô la Mỹ chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la Mỹ, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 đô la Mỹ. Mỗi mã hóa kỹ thuật số nhận được 3.83 đô la Mỹ phân chia, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% Token cho thị trường, duy trì một mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí mã hóa kỹ thuật số và giám sát quản lý. Cách làm này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và tiến hành mã hóa kỹ thuật số.

Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân tán rủi ro, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ, có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Cũng có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và những người nắm giữ Token. Nếu RealT nắm giữ nhiều cổ phần, mặc dù có động lực để giảm chi phí quản lý, nhưng có thể làm giảm tính thanh khoản của Token. Nếu nắm giữ rất ít cổ phần, thì có thể thiếu động lực đủ để giám sát cơ quan quản lý.

Thông qua việc phân tích mười tài sản mã hóa kỹ thuật số mới nhất của RealT đã bán hết, phát hiện ra rằng hầu hết các tài sản đều nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã hóa kỹ thuật số, trong đó hai tài sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 USD, 9% đầu tư từ 500-2.000 USD, 1% đầu tư nhiều hơn. Điều này cho thấy RealT đã phần nào thành công trong việc tạo ra cơ hội đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân, tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví chính trên Gnosis của RealT, nền tảng này đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu khoảng 150K-180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do mức độ tham gia của RealT vào đầu tư bất động sản không rõ ràng, lợi nhuận thực tế mà họ thu được từ tiền thuê không thể xác định.

Xét từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể hoạt động chính, cùng với Real Token LLC như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Mỗi bất động sản đầu tư đều có một loạt LLC tương ứng như là công ty con của Real Token LLC, sở hữu bất động sản cụ thể và các Token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề của bất động sản đơn lẻ sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.

Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp giao dịch tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.

Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua hoặc bán.

Phương pháp này tránh được những vấn đề pháp lý phát sinh từ việc mua bán bất động sản thực. Mặc dù Parcl không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA truyền thống, nhưng nó như một dự án RWA tương đối phổ biến, đã nhận được sự đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly.

Mạng thử nghiệm của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL khoảng 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.

Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, thiết kế cũng khá trưởng thành, đội ngũ vẫn tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng, nhưng vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần thấp trên thị trường. Điều này phản ánh một phần nào đó rằng thị trường tiền điện tử có thể chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Mặc dù Reinno đã ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng hai sản phẩm liên quan đến RWA bất động sản mà nó giới thiệu đáng được đề cập.

Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Chủ sở hữu bất động sản có thể nộp hồ sơ bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty phương tiện đặc biệt tại Delaware có mã số (SPV). Sau đó, tạo hợp đồng thông minh mã hóa kỹ thuật số cho bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp để vay mượn.

Sản phẩm tài chính thế chấp thứ hai là sản phẩm vay mua nhà. Người dùng có thể mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản sau khi mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ ngân hàng, người dùng sau đó sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.

Mô hình hoạt động của Reinno vẫn là tập trung và ngoại tuyến, khách hàng thường cần phải nộp hồ sơ tài sản trực tiếp. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng:

1. Nếu người vay không trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa kỹ thuật số chứ không phải người cho vay, khó có thể kiện người vay.
2. Thiếu hợp đồng trực tiếp giữa hai bên vay, đặc biệt trong bối cảnh huy động vốn từ mã hóa tài sản phân mảnh, thiếu khung pháp lý hoàn chỉnh bảo vệ người cho vay.
3. Nếu chủ nhà bán nhà hoặc ngừng thanh toán cho ngân hàng sau khi vay, Reinno sẽ khó khăn trong việc ngăn chặn hành vi "chi tiêu kép" dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu.

Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.

Kết luận

RWA bất động sản vẫn là một khái niệm tương đối mới, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án dẫn đầu. Các dự án hiện tại có quy mô và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty cách ly rủi ro, hoặc lựa chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, để giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy đầy đủ tiềm năng của RWA bất động sản, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể thiếu.

Trong lĩnh vực lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được một khung pháp lý rõ ràng và đồng nhất. Các cơ quan quản lý khác nhau của Mỹ có sự phân chia về phân loại Token, thiếu tham chiếu tới khung quy định quốc tế. Sự không nhất quán này dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của mã hóa kỹ thuật số bất động sản.

Mặc dù tình hình quản lý còn hỗn loạn, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính và công ty tiền điện tử nổi tiếng đang cố gắng phát triển RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi của sản phẩm trong 1-2 năm hoạt động. Bất động sản là một lĩnh vực có quy mô lớn trong đầu tư tài chính, tin rằng với sự hình thành và hoàn thiện của khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản sẽ có triển vọng phát triển mạnh mẽ.