Токенізація нерухомості: нові можливості та виклики на ринку RWA

Токенізація активів нерухомості не є абсолютно новою концепцією, ще в 2018 році вже з'явилися подібні спроби. Однак, через нестачу зрілого регуляторного середовища та значних переваг у прибутковості, ці ранні дослідження не призвели до формування масштабного ринку.

З ростом процентних ставок у США у 2022 році, доходність державних облігацій США почала значно перевищувати ставки позик стабільних монет в криптоіндустрії. Це зробило токенізацію державних облігацій США дедалі більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати цю сферу.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилися деякі проекти RWA в сфері нерухомості. Ці проекти мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість різними способами, збагатити асортимент інвестиційних продуктів та знизити бар'єри для інвестування. У цій статті буде проведено кейс-аналіз цих проектів, розглянуто переваги та недоліки дизайну RWA в сфері нерухомості, а також їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на ринок нерухомості Північної Америки, обговорення відповідних політик та умов ринку також буде зосереджено на цій темі.

Основні способи токенізації нерухомості

Основні вимоги до ринку токенізації нерухомості включають: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів, залучення ширшої групи інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти зазвичай мають три основні форми:

1. Фрагментація фінансування прав власності на нерухомість
2. Продукт індексу ринку нерухомості в певних регіонах
3. Іпотечне кредитування на основі токенізованої нерухомості

Крім того, перенесення інформації про нерухомість в блокчейн може підвищити прозорість активів у сфері нерухомості та демократичність управління.

Токенізація нерухомості та інвестиційні трасти з нерухомості ( REIT ) мають спільні риси в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій, обидва можуть ефективно знижувати інвестиційний бар'єр та підвищувати ліквідність активів нерухомості. Проте, традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості участі в управлінні або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, сувора регуляторна структура REIT у питаннях перевірки активів, операцій та інвестиційної структури все ж надає зразок для проектів RWA в галузі нерухомості.

Через спостереження за операційною ситуацією проектів RWA в нерухомості за останні два роки, ми отримали певне уявлення про їхні переваги та недоліки:

Переваги:

• Знизити інвестиційний бар'єр, щоб залучити більше інвесторів
• Підвищення ліквідності активів нерухомості
• Спрощення процесу угоди з нерухомістю
• Глобальні інвестиційні можливості
• Підвищення прозорості активів

Недоліки:

• Неповний регуляторний каркас
• Висока складність управління нерухомістю
• Відсутність ефективного механізму ціноутворення
• Технічний ризик
• Ліквідність все ще обмежена

Однак, кожен конкретний проект, через різні методи управління та продуктів, стикається з різними ситуаціями в процесі фактичної експлуатації.

Аналіз випадків

Наступні три репрезентативні проекти нерухомості RWA будуть проаналізовані. Варто зазначити, що ці проекти все ще на початковій стадії, їх продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку на ринку.

RealT

RealT є одним з перших проектів нерухомості RWA, запущеним у 2019 році, який в основному здійснює токенізацію житлової нерухомості США для роздрібних інвесторів через блокчейни Ethereum та Gnosis.

RealT купує житлову нерухомість і проводить токенізацію відповідно до американського законодавства. Управління, обслуговування та збір орендної плати здійснюються третьою стороною. Після вирахування витрат, дохід від оренди розподіляється між токенами. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично відокремлена від компанії, що володіє активами нерухомості. Якщо ця компанія не виконує зобов'язання, токенодержателі мають право призначити нову компанію-управителя. Варто зазначити, що ця угода не зобов'язує RealT брати участь в інвестуванні в токени нерухомості, які вона просуває на ринок.

Як приклад, візьмемо нерухомість у Монгомері, загальна вартість якої становить 323,020 доларів США, кожен токен – 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість приносить 2,600 доларів США місячного доходу від оренди, після вирахування 622 доларів США витрат на експлуатацію та управління, чистий прибуток за місяць становить 1,978 доларів США, річна сума – 23,736 доларів США. Кожен токен отримує 3.83 доларів США розподілу, річна рентабельність становить 7.35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT надає ринку 100% токенів, підтримуючи практично безризикову модель операцій. Управлінський орган отримує 8% від орендної плати та решту частину з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію та управлінські послуги. Такий підхід дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації.

Однак, розподіл власності, хоча й допомагає розподілити ризики, також приносить виклики. Коли частка акціонерів занадто мала, це може призвести до надмірних витрат на управління. Між RealT та тримачами токенів також можуть виникнути конфлікти інтересів. Якщо RealT має значну частку, хоч і має мотивацію зменшити витрати на управління, це може зменшити ліквідність токенів. Якщо частка дуже мала, то може не вистачати достатньої мотивації для нагляду за управлінським органом.

Аналізуючи десять останніх проданих токенів нерухомості від RealT, виявлено, що більшість нерухомості розташовані в Детройті, приблизно 500 власників токенів, з яких два власники нерухомості мають понад 1 000 осіб. Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвестують більше. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі вдалося створити можливості для інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, що збільшило ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними про транзакції головної адреси гаманця Gnosis від RealT, платформа загалом розподілила близько 6 мільйонів доларів ренти. Платформенні збори становлять приблизно 2,5%-3% від ренти, що еквівалентно доходу за останні два роки приблизно 150K-180K доларів. Але через те, що ступінь участі RealT в інвестиціях у нерухомість неясна, фактичний прибуток, отриманий від ренти, не можна визначити.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як основний операційний орган, а також Real Token LLC як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Кожна інвестиційна нерухомість має відповідну серію LLC як дочірню компанію Real Token LLC, яка володіє певною нерухомістю та відповідним токеном. Ця структура покликана забезпечити, щоб проблеми з окремою нерухомістю не впливали на інші нерухомості або на операції материнської компанії.

Parcl

Parcl є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на світовому ринку нерухомості. Parcl пропонує торгівлю синтетичними активами, пов'язаними з нерухомістю, через AMM архітектуру.

Parcl запустив Parcl Labs Price Feed, створивши індекс нерухомості в конкретних районах на основі історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість, відкриваючи довгі або короткі позиції.

Цей метод уникає юридичних проблем, пов’язаних з реальними угодами з нерухомістю. Хоча Parcl не зовсім відповідає традиційним стандартам RWA, він, як відносно популярний проект RWA, отримав інвестиції від таких відомих компаній, як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить приблизно 16 мільйонів доларів. Однак після більш ніж року роботи Parcl, здається, не привернула занадто багато уваги, денний обсяг торгівлі менше 10 000 доларів, а кількість активних користувачів на день менше 50.

Хоча продукти Parcl є зручними у використанні та швидко вдосконалюються, а дизайн досить зрілий, команда також активно впроваджує програми залучення користувачів, все ж залишається низька увага та частка на ринку. Це в певній мірі відображає те, що ринок криптовалют, можливо, ще не готовий до впровадження продуктів індексів нерухомості.

Рейнно

Хоча Reinno припинив свою діяльність у 2022 році, але варто згадати про два пов'язані з RWA продукти в сфері нерухомості, які він представив.

Перший — це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno, після схвалення Reinno створить спеціалізовану компанію в штаті Делавер (SPV). Потім буде створено смарт-контракт токена для нерухомості, власники можуть використовувати токени як заставу для отримання кредиту.

Другий продукт — це фінансування іпотеки. Користувачі, які купують нерухомість за допомогою банківської іпотеки, можуть токенізувати право власності на нерухомість для отримання фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківської іпотеки, а користувачі потім повертають цей кредит за фіксованою процентною ставкою.

Операційна модель Reinno залишається централізованою та офлайн, клієнти зазвичай повинні особисто подавати документи на нерухомість. Цей підхід має очевидні ризики:

1. Якщо позичальник ухиляється від виконання зобов'язань, Reinno як постачальник токенізованих послуг, а не кредитор, має труднощі з поданням позову до позичальника.
2. Відсутність прямих контрактів між сторонами позики, особливо в контексті фрагментованого фінансування нерухомості через токени, створює брак належної правової бази для захисту кредиторів.
3. Якщо власник будинку продає будинок після отримання позики або припиняє виплачувати позику банку, Reinno важко ефективно запобігти такій "подвійній витраті", що призводить до переходу прав власності.

Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проєкту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.

Висновок

Нерухомість RWA все ще є досить новою концепцією, яка ще не сформувала чіткої ринкової величини або не створила провідних проєктів. Наразі діючі проєкти мають відносно невеликий масштаб і базу користувачів. Ця сфера потребує суворої комплаєнс-операції та зрілого правового регулювання. Деякі проєкти використовують корпоративну структуру з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб знизити операційні ризики. Проте, щоб повною мірою реалізувати потенціал нерухомості RWA, прогрес у законодавстві та комплаєнс-операції є незамінними.

У законодавчому плані, RWA нерухомості ще не встановила чітку і послідовну структуру. Різні регуляторні органи США мають суперечності щодо класифікації токенів, що свідчить про відсутність міжнародної регуляторної основи. Ця невідповідність призводить до неясності правил і плутанини в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на хаос у регуляторному середовищі, багато відомих фінансових компаній та криптовалютних компаній намагаються реалізувати нерухомість RWA, а невелика кількість проектів вже за 1-2 роки роботи попередньо довела життєздатність продукту. Нерухомість як величезний сектор у сфері фінансових інвестицій, безсумнівно, має всі шанси на бурхливий розвиток, оскільки буде створено та вдосконалено відповідну правову базу.