Tokenização de ativos imobiliários: novas oportunidades e desafios no mercado RWA
A tokenização de ativos imobiliários não é um conceito totalmente novo; tentativas semelhantes já surgiram em 2018. No entanto, devido à falta de uma estrutura regulatória madura e de vantagens de rendimento significativas na época, essas explorações iniciais não conseguiram criar um mercado escalável.
Com o contínuo aumento das taxas de juros nos Estados Unidos em 2022, os rendimentos dos títulos do Tesouro americano começaram a superar significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins da indústria de criptomoedas. Isso tornou a tokenização dos títulos do Tesouro dos Estados Unidos cada vez mais atraente para a indústria de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar este campo.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Esses projetos visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, diversificar a gama de produtos de investimento e reduzir o limiar de investimento. Este artigo irá realizar uma análise de caso desses projetos, discutindo as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente no mercado imobiliário da América do Norte, a discussão sobre políticas e condições de mercado também se concentrará nessa área.
Principais formas de tokenização imobiliária
As principais demandas do mercado de tokenização imobiliária incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um público de investidores mais amplo, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos geralmente têm três formas principais:
Financiamento da fragmentação da propriedade imobiliária
Índice de produtos do mercado imobiliário de áreas específicas
Empréstimo colateralizado com Token de imóveis
Além disso, colocar as informações imobiliárias na blockchain pode aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na sua governança.
A tokenização de imóveis e os fundos de investimento imobiliário ( REIT ) têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fracionadas, conseguindo reduzir efetivamente o limiar de investimento e aumentar a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem aos investidores participação na gestão ou propriedade, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a estrutura rigorosa de regulamentação dos REITs em relação à revisão de ativos, operações e estrutura de investimento ainda fornece um exemplo de referência para projetos de RWA imobiliário.
Através da observação da operação dos projetos RWA imobiliários nos últimos dois anos, adquirimos algum conhecimento sobre suas vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Reduzir a barreira de entrada para investimentos, atraindo mais investidores
Aumentar a liquidez dos ativos imobiliários
Simplificar o processo de transação imobiliária
Oportunidades de investimento globalizadas
Aumentar a transparência dos ativos
Desvantagens:
Quadro regulatório incompleto
A complexidade da gestão de imóveis é alta
Falta de um mecanismo de precificação eficaz
Risco técnico
A liquidez ainda é limitada
No entanto, cada projeto específico enfrenta situações diferentes na sua operação prática, devido às diferentes formas de gestão e de produtos.
Análise de Caso
Abaixo, selecionamos três projetos de RWA imobiliários representativos para análise. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais e seus produtos ainda não passaram por uma verificação de mercado ampla e prolongada.
RealT
RealT é um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, lançado em 2019, que tokeniza propriedades residenciais nos EUA para investimento de retalho através da blockchain Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis residenciais e realiza a tokenização de acordo com as leis dos EUA. A gestão, manutenção e coleta de aluguel do imóvel são responsabilidade de uma instituição de gestão terceirizada. Após a dedução de custos, a receita de aluguel é distribuída entre os detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas legalmente é separada da empresa que detém os ativos imobiliários. Se essa empresa entrar em default, os detentores de tokens têm o direito de designar uma nova empresa de gestão. É importante notar que este acordo não exige que a RealT participe do investimento nos tokens imobiliários que coloca no mercado.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens da propriedade é de 323,020 dólares, cada token custa 52,10 dólares, e um total de 6,200 tokens foi emitido. A receita mensal de aluguel da propriedade é de 2,600 dólares, após deduzir 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, totalizando 23,736 dólares por ano. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
Para este imóvel, a RealT ofereceu 100% dos Tokens ao mercado, mantendo um modelo operacional quase sem risco. A entidade gestora recebe 8% das rendas e a parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% de tokenização e taxas de supervisão. Este modelo permite que a equipa da RealT se concentre na procura de imóveis qualificados e na sua tokenização.
No entanto, a propriedade descentralizada, embora ajude a dispersar o risco, também traz desafios. Quando a proporção de ações dos investidores é muito pequena, isso pode levar a custos de gestão excessivos. Também pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de token. Se a RealT detiver uma quantidade significativa de ações, embora tenha motivação para reduzir os custos de gestão, isso pode reduzir a liquidez dos tokens. Se a participação for muito pequena, pode faltar motivação suficiente para supervisionar a entidade gestora.
Através da análise dos dez últimos imóveis tokenizados da RealT que se esgotaram, descobrimos que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Cerca de 90% dos investidores investiram menos de 500 dólares, 9% investiram entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investiram mais. Isso indica que a RealT, em certa medida, conseguiu criar oportunidades de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez do mercado imobiliário.
De acordo com os dados de transação do endereço principal da carteira Gnosis da RealT, a plataforma distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita de cerca de 150K-180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, devido à incerteza sobre o grau de participação da RealT em investimentos imobiliários, não é possível determinar o lucro real obtido a partir dos aluguéis.
Do ponto de vista da estrutura empresarial, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no Delaware como a entidade operacional central, e a Real Token LLC como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Cada propriedade investida tem uma respectiva série de LLC como subsidiária da Real Token LLC, possuindo uma propriedade específica e o respectivo Token. Esta estrutura visa garantir que os problemas de uma única propriedade não afetem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Parcl oferece negociação de ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.
A Parcl lançou o Parcl Labs Price Feed, criando um índice imobiliário de áreas específicas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das propriedades, estabelecendo posições de alta ou baixa.
Este método evita problemas legais associados à compra e venda de imóveis reais. Embora a Parcl não se adeque totalmente aos padrões tradicionais de RWA, como um projeto RWA relativamente popular, recebeu investimentos de empresas conhecidas como Coinbase, Solana Ventures e DragonFly.
A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente o TVL é de cerca de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Apesar de o produto Parcl ser fácil de usar e ter atualizações rápidas, além de ter um design relativamente maduro, a equipe ainda está ativamente a lançar planos de aquisição de usuários, mas mantém uma baixa atenção e participação no mercado. Isso reflete, em certa medida, que o mercado de criptomoedas pode não estar ainda preparado para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Embora a Reinno tenha parado de operar em 2022, vale a pena mencionar dois produtos relacionados a RWA imobiliários que ela introduziu.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado na tokenização de propriedades. Os proprietários de imóveis podem submeter os documentos da propriedade à Reinno, e, após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico em Delaware (SPV). Em seguida, será criado um contrato inteligente de token para a propriedade, e os proprietários poderão usar os tokens como garantia para empréstimos.
O segundo é um produto de financiamento hipotecário. Os usuários podem tokenizar a propriedade após comprar um imóvel com um empréstimo bancário e usar essa tokenização para financiar. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo bancário, e os usuários reembolsam esse empréstimo ao protocolo a uma taxa de juros fixa.
O modelo operacional da Reinno ainda é centralizado e offline, os clientes geralmente precisam submeter pessoalmente os documentos da propriedade. Este método apresenta riscos óbvios:
Se o mutuário incumprir, a Reinno, como prestadora de serviços de tokenização e não como mutuante, terá dificuldade em processar o mutuário.
Falta de um contrato direto entre as partes de empréstimo, especialmente no contexto de financiamento de tokenização de propriedades fragmentadas, falta uma estrutura legal adequada para proteger o credor.
Se o proprietário vender a casa ou parar de pagar o banco após contrair o empréstimo, a Reinno terá dificuldade em impedir efetivamente este comportamento de "dupla utilização" que leva à transferência de propriedade.
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisará de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem uma escala de mercado definida ou projetos líderes estabelecidos. Os projetos atualmente em operação são relativamente pequenos em termos de escala e base de usuários. Este campo necessita de uma operação rigorosa de conformidade e de um quadro jurídico maduro. Alguns projetos adotam estruturas empresariais de isolamento de risco, ou escolhem produtos financeiros relacionados com imóveis como objetivos de investimento, para reduzir o risco operacional. Contudo, para explorar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis.
Em termos de legislação, os RWA imobiliários ainda não estabeleceram um quadro claro e consistente. Existem divergências na classificação dos tokens entre diferentes entidades reguladoras nos Estados Unidos, e falta uma referência a um quadro regulatório internacional. Essa inconsistência resulta em regras pouco claras e processos confusos, ameaçando investidores potenciais e comprometendo a viabilidade a longo prazo da tokenização de propriedades.
Apesar da situação regulatória confusa, muitas empresas financeiras conhecidas e empresas de criptomoedas estão tentando a tokenização de ativos imobiliários (RWA), e alguns projetos em operação de 1 a 2 anos já demonstraram preliminarmente a viabilidade do produto. O setor imobiliário, como uma área de investimento financeiro de grande escala, acredita-se que, com o estabelecimento e aprimoramento do quadro jurídico relevante, a tokenização de ativos imobiliários (RWA) tem potencial para um desenvolvimento florescente.
Esta página pode conter conteúdos de terceiros, que são fornecidos apenas para fins informativos (sem representações/garantias) e não devem ser considerados como uma aprovação dos seus pontos de vista pela Gate, nem como aconselhamento financeiro ou profissional. Consulte a Declaração de exoneração de responsabilidade para obter mais informações.
10 gostos
Recompensa
10
7
Partilhar
Comentar
0/400
DecentralizedElder
· 2h atrás
Tudo tokenizado! Só o território não é tokenizado.
Ver originalResponder0
DevChive
· 4h atrás
Quem ganha RWA não tem um bom resultado.
Ver originalResponder0
MEVictim
· 4h atrás
Sinto que até o jogo de especulação imobiliária chegou ao mundo crypto.
Ver originalResponder0
WealthCoffee
· 4h atrás
A moeda da dívida pública não conseguiu decolar.
Ver originalResponder0
GasDevourer
· 4h atrás
O ladrão de tijolos que perde todos os dias
Ver originalResponder0
NotGonnaMakeIt
· 4h atrás
Então é mais uma onda de especulação, certo?
Ver originalResponder0
SandwichVictim
· 5h atrás
Outra vez a fazer as pessoas de parvas sob a bandeira da descentralização?
Tokenização de ativos imobiliários: Análise das oportunidades e desafios do mercado RWA
Tokenização de ativos imobiliários: novas oportunidades e desafios no mercado RWA
A tokenização de ativos imobiliários não é um conceito totalmente novo; tentativas semelhantes já surgiram em 2018. No entanto, devido à falta de uma estrutura regulatória madura e de vantagens de rendimento significativas na época, essas explorações iniciais não conseguiram criar um mercado escalável.
Com o contínuo aumento das taxas de juros nos Estados Unidos em 2022, os rendimentos dos títulos do Tesouro americano começaram a superar significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins da indústria de criptomoedas. Isso tornou a tokenização dos títulos do Tesouro dos Estados Unidos cada vez mais atraente para a indústria de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar este campo.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Esses projetos visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, diversificar a gama de produtos de investimento e reduzir o limiar de investimento. Este artigo irá realizar uma análise de caso desses projetos, discutindo as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente no mercado imobiliário da América do Norte, a discussão sobre políticas e condições de mercado também se concentrará nessa área.
Principais formas de tokenização imobiliária
As principais demandas do mercado de tokenização imobiliária incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um público de investidores mais amplo, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos geralmente têm três formas principais:
Além disso, colocar as informações imobiliárias na blockchain pode aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na sua governança.
A tokenização de imóveis e os fundos de investimento imobiliário ( REIT ) têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fracionadas, conseguindo reduzir efetivamente o limiar de investimento e aumentar a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem aos investidores participação na gestão ou propriedade, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a estrutura rigorosa de regulamentação dos REITs em relação à revisão de ativos, operações e estrutura de investimento ainda fornece um exemplo de referência para projetos de RWA imobiliário.
Através da observação da operação dos projetos RWA imobiliários nos últimos dois anos, adquirimos algum conhecimento sobre suas vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Desvantagens:
No entanto, cada projeto específico enfrenta situações diferentes na sua operação prática, devido às diferentes formas de gestão e de produtos.
Análise de Caso
Abaixo, selecionamos três projetos de RWA imobiliários representativos para análise. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais e seus produtos ainda não passaram por uma verificação de mercado ampla e prolongada.
RealT
RealT é um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, lançado em 2019, que tokeniza propriedades residenciais nos EUA para investimento de retalho através da blockchain Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis residenciais e realiza a tokenização de acordo com as leis dos EUA. A gestão, manutenção e coleta de aluguel do imóvel são responsabilidade de uma instituição de gestão terceirizada. Após a dedução de custos, a receita de aluguel é distribuída entre os detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas legalmente é separada da empresa que detém os ativos imobiliários. Se essa empresa entrar em default, os detentores de tokens têm o direito de designar uma nova empresa de gestão. É importante notar que este acordo não exige que a RealT participe do investimento nos tokens imobiliários que coloca no mercado.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens da propriedade é de 323,020 dólares, cada token custa 52,10 dólares, e um total de 6,200 tokens foi emitido. A receita mensal de aluguel da propriedade é de 2,600 dólares, após deduzir 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares, totalizando 23,736 dólares por ano. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
Para este imóvel, a RealT ofereceu 100% dos Tokens ao mercado, mantendo um modelo operacional quase sem risco. A entidade gestora recebe 8% das rendas e a parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% de tokenização e taxas de supervisão. Este modelo permite que a equipa da RealT se concentre na procura de imóveis qualificados e na sua tokenização.
No entanto, a propriedade descentralizada, embora ajude a dispersar o risco, também traz desafios. Quando a proporção de ações dos investidores é muito pequena, isso pode levar a custos de gestão excessivos. Também pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de token. Se a RealT detiver uma quantidade significativa de ações, embora tenha motivação para reduzir os custos de gestão, isso pode reduzir a liquidez dos tokens. Se a participação for muito pequena, pode faltar motivação suficiente para supervisionar a entidade gestora.
Através da análise dos dez últimos imóveis tokenizados da RealT que se esgotaram, descobrimos que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Cerca de 90% dos investidores investiram menos de 500 dólares, 9% investiram entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investiram mais. Isso indica que a RealT, em certa medida, conseguiu criar oportunidades de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez do mercado imobiliário.
De acordo com os dados de transação do endereço principal da carteira Gnosis da RealT, a plataforma distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita de cerca de 150K-180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, devido à incerteza sobre o grau de participação da RealT em investimentos imobiliários, não é possível determinar o lucro real obtido a partir dos aluguéis.
Do ponto de vista da estrutura empresarial, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no Delaware como a entidade operacional central, e a Real Token LLC como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Cada propriedade investida tem uma respectiva série de LLC como subsidiária da Real Token LLC, possuindo uma propriedade específica e o respectivo Token. Esta estrutura visa garantir que os problemas de uma única propriedade não afetem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Parcl oferece negociação de ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.
A Parcl lançou o Parcl Labs Price Feed, criando um índice imobiliário de áreas específicas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das propriedades, estabelecendo posições de alta ou baixa.
Este método evita problemas legais associados à compra e venda de imóveis reais. Embora a Parcl não se adeque totalmente aos padrões tradicionais de RWA, como um projeto RWA relativamente popular, recebeu investimentos de empresas conhecidas como Coinbase, Solana Ventures e DragonFly.
A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente o TVL é de cerca de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Apesar de o produto Parcl ser fácil de usar e ter atualizações rápidas, além de ter um design relativamente maduro, a equipe ainda está ativamente a lançar planos de aquisição de usuários, mas mantém uma baixa atenção e participação no mercado. Isso reflete, em certa medida, que o mercado de criptomoedas pode não estar ainda preparado para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Embora a Reinno tenha parado de operar em 2022, vale a pena mencionar dois produtos relacionados a RWA imobiliários que ela introduziu.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado na tokenização de propriedades. Os proprietários de imóveis podem submeter os documentos da propriedade à Reinno, e, após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico em Delaware (SPV). Em seguida, será criado um contrato inteligente de token para a propriedade, e os proprietários poderão usar os tokens como garantia para empréstimos.
O segundo é um produto de financiamento hipotecário. Os usuários podem tokenizar a propriedade após comprar um imóvel com um empréstimo bancário e usar essa tokenização para financiar. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo bancário, e os usuários reembolsam esse empréstimo ao protocolo a uma taxa de juros fixa.
O modelo operacional da Reinno ainda é centralizado e offline, os clientes geralmente precisam submeter pessoalmente os documentos da propriedade. Este método apresenta riscos óbvios:
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisará de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem uma escala de mercado definida ou projetos líderes estabelecidos. Os projetos atualmente em operação são relativamente pequenos em termos de escala e base de usuários. Este campo necessita de uma operação rigorosa de conformidade e de um quadro jurídico maduro. Alguns projetos adotam estruturas empresariais de isolamento de risco, ou escolhem produtos financeiros relacionados com imóveis como objetivos de investimento, para reduzir o risco operacional. Contudo, para explorar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis.
Em termos de legislação, os RWA imobiliários ainda não estabeleceram um quadro claro e consistente. Existem divergências na classificação dos tokens entre diferentes entidades reguladoras nos Estados Unidos, e falta uma referência a um quadro regulatório internacional. Essa inconsistência resulta em regras pouco claras e processos confusos, ameaçando investidores potenciais e comprometendo a viabilidade a longo prazo da tokenização de propriedades.
Apesar da situação regulatória confusa, muitas empresas financeiras conhecidas e empresas de criptomoedas estão tentando a tokenização de ativos imobiliários (RWA), e alguns projetos em operação de 1 a 2 anos já demonstraram preliminarmente a viabilidade do produto. O setor imobiliário, como uma área de investimento financeiro de grande escala, acredita-se que, com o estabelecimento e aprimoramento do quadro jurídico relevante, a tokenização de ativos imobiliários (RWA) tem potencial para um desenvolvimento florescente.