Tokenización de activos inmobiliarios: Nuevas oportunidades y desafíos en el mercado RWA
La tokenización de activos inmobiliarios no es un concepto completamente nuevo; ya ha habido intentos similares desde 2018. Sin embargo, debido a la falta de un marco regulatorio maduro y a la ausencia de ventajas significativas de rentabilidad en ese momento, estas exploraciones iniciales no lograron formar un mercado a gran escala.
Con el continuo aumento de las tasas de interés en Estados Unidos en 2022, los rendimientos de los bonos del gobierno de Estados Unidos comenzaron a superar significativamente las tasas de interés de los préstamos en stablecoins en la industria de criptomonedas. Esto ha hecho que la tokenización de los bonos del gobierno de Estados Unidos se vuelva cada vez más atractiva para la industria de criptomonedas. Algunos proyectos DeFi maduros y instituciones financieras tradicionales han comenzado a explorar este campo.
En los últimos dos años, también han surgido algunos proyectos de RWA en el sector inmobiliario. Estos proyectos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, diversificar las variedades de productos de inversión y reducir las barreras de entrada a la inversión. Este artículo realizará un análisis de casos sobre estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos se dirigen principalmente al mercado inmobiliario de América del Norte, la discusión sobre políticas y condiciones del mercado también se centrará en este contexto.
Principales formas de tokenización inmobiliaria
Las demandas principales del mercado de tokenización inmobiliaria incluyen: crear productos de inversión más diversificados y flexibles, atraer a un grupo más amplio de inversores y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos generalmente tienen tres formas principales:
Financiamiento de la fragmentación de la propiedad inmobiliaria
Productos del índice del mercado inmobiliario en áreas específicas
Préstamo colateralizado de Token de bienes raíces
Además, la incorporación de la información sobre propiedades a la cadena podría aumentar la transparencia de los activos inmobiliarios y la democracia en la gobernanza.
La tokenización de bienes raíces y los Fondos de Inversión en Bienes Raíces ( REIT ) tienen similitudes en la oferta de oportunidades de inversión fragmentadas, ya que ambos pueden reducir eficazmente el umbral de inversión y mejorar la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores participación en la gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, el estricto marco regulatorio en la revisión de activos, operación y estructura de inversión de los REIT aún proporciona un ejemplo de referencia para los proyectos RWA de bienes raíces.
A través de la observación de la operación de los proyectos de RWA en el sector inmobiliario en los últimos dos años, hemos obtenido un cierto conocimiento sobre sus ventajas y desventajas:
Ventajas:
Reducir la barrera de inversión para atraer a más inversores
Aumentar la liquidez de los activos inmobiliarios
Simplificar el proceso de transacción de bienes raíces
Oportunidades de inversión globalizadas
Aumentar la transparencia de los activos
Desventajas:
El marco regulatorio no está completo
La complejidad de la gestión inmobiliaria es alta
Falta de un mecanismo de precios efectivo
Riesgo tecnológico
La liquidez sigue siendo limitada
Sin embargo, cada proyecto específico enfrenta situaciones diferentes en la operación real debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto.
Análisis de casos
A continuación, se seleccionan tres proyectos representativos de RWA en el sector inmobiliario para su análisis. Es importante destacar que estos proyectos aún se encuentran en una etapa temprana y sus productos no han sido validados ampliamente en el mercado a lo largo del tiempo.
RealT
RealT es uno de los primeros proyectos de RWA de bienes raíces, lanzado en 2019, que principalmente tokeniza propiedades residenciales en EE. UU. a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis para la inversión minorista.
RealT compra propiedades residenciales y las tokeniza de acuerdo con las regulaciones estadounidenses. La gestión, mantenimiento y recolección de alquileres de las propiedades son responsabilidad de una entidad gestora externa. Después de deducir los costos, los ingresos por alquiler se distribuyen a los poseedores de Tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero legalmente está separado de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Si la empresa incumple, los poseedores de Tokens tienen derecho a designar una nueva empresa gestora. Es importante destacar que este acuerdo no exige la participación de RealT en la inversión de los Tokens de propiedad que comercializa.
Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, el valor total de la tokenización de la propiedad es de 323,020 dólares, cada Token cuesta 52.10 dólares, y se emiten un total de 6,200 Tokens. Los ingresos por alquiler de la propiedad son de 2,600 dólares al mes, después de deducir 622 dólares en costos de operación y gestión, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, lo que suma un total anual de 23,736 dólares. Cada Token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una rentabilidad anual del 7.35%.
Para esta propiedad, RealT ha ofrecido el 100% de la tokenización al mercado, manteniendo un modelo de operación casi sin riesgo. La entidad de gestión obtiene el 8% de los alquileres y el resto de los costos de mantenimiento, y la plataforma de inversión solo cobra un 2% por la tokenización y la supervisión. Este enfoque permite al equipo de RealT concentrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.
Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada ayuda a diversificar el riesgo, también presenta desafíos. Cuando la proporción de acciones de un inversor es demasiado baja, puede resultar en costos de gestión excesivos. También puede haber conflictos de intereses entre RealT y los poseedores de Tokens. Si RealT tiene una gran participación, aunque tiene el incentivo de reducir los costos de gestión, puede disminuir la liquidez del Token. Si la participación es muy baja, puede carecer de suficiente incentivo para supervisar a la gestión.
A través del análisis de los diez últimos Token de propiedades vendidos por RealT, se descubrió que la mayoría de las propiedades se encuentran en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de Token, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Aproximadamente el 90% de los inversores invirtieron menos de 500 dólares, el 9% invirtió entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invirtió más. Esto indica que RealT ha tenido cierto éxito en crear oportunidades de inversión inmobiliaria para inversores minoristas, aumentando la liquidez del mercado de vivienda.
Según los datos de transacciones en la dirección principal de la billetera de Gnosis de RealT, la plataforma ha distribuido aproximadamente $6 millones en alquileres. Las tarifas de la plataforma son aproximadamente del 2.5%-3% del alquiler, lo que equivale a unos ingresos de entre $150K y $180K en los últimos dos años. Sin embargo, dado que no está claro el grado de participación de RealT en la inversión inmobiliaria, no se puede determinar el beneficio real que obtiene de los alquileres.
Desde la estructura de la empresa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad operativa central, y Real Token LLC como la empresa matriz de una serie de compañías de bienes raíces. Cada propiedad inmobiliaria en la que se invierte tiene una serie de LLC correspondientes como filiales de Real Token LLC, que poseen propiedades específicas y los correspondientes Tokens. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas de una propiedad individual no afecten a otras propiedades o a las operaciones de la empresa matriz.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl ofrece el comercio de activos sintéticos relacionados con bienes raíces a través de una estructura AMM.
Parcl lanzó Parcl Labs Price Feed, creando un índice inmobiliario específico de la zona basado en el historial de ventas. Los inversores pueden especular sobre la tendencia de los precios de las propiedades, estableciendo posiciones alcistas o bajistas.
Este método evita los problemas legales que pueden surgir de la compra y venta de propiedades reales. Aunque Parcl no cumple completamente con los estándares tradicionales de RWA, como un proyecto RWA relativamente popular, ha recibido inversiones de empresas conocidas como Coinbase, Solana Ventures y DragonFly.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente tiene un TVL de aproximadamente 16 millones de dólares. Sin embargo, tras más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen de comercio diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que el producto Parcl es fácil de usar y se actualiza rápidamente, y su diseño es bastante maduro, el equipo también está lanzando activamente un plan de adquisición de usuarios, todavía mantiene una baja atención y cuota de mercado. Esto refleja en cierta medida que el mercado de criptomonedas puede no estar aún preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Aunque Reinno cesó sus operaciones en 2022, vale la pena mencionar dos productos relacionados con RWA en bienes raíces que introdujo.
El primero es un servicio de préstamos basado en la tokenización de propiedades. Los propietarios de propiedades pueden enviar los documentos de la propiedad a Reinno, y una vez aprobados, Reinno creará una empresa de propósito especial en Delaware (SPV). Luego, se creará un contrato inteligente de token para la propiedad, y los propietarios podrán utilizar los tokens como garantía para obtener préstamos.
El segundo es un producto de financiamiento hipotecario. Después de que los usuarios compren propiedades con una hipoteca bancaria, pueden tokenizar la propiedad para obtener financiamiento. Los fondos obtenidos se utilizan para pagar la hipoteca bancaria, y el usuario luego reembolsa el préstamo al acuerdo a una tasa de interés fija.
El modelo operativo de Reinno sigue siendo centralizado y offline, los clientes generalmente necesitan presentar los documentos de propiedad en persona. Este método presenta riesgos evidentes:
Si el prestatario incumple, Reinno, como proveedor de tokenización y no como prestamista, tendrá dificultades para demandar al prestatario.
Falta de un contrato directo entre las dos partes del préstamo, especialmente en el contexto de la financiación de tokens de propiedad fragmentada, falta de un marco legal completo que proteja al prestamista.
Si el propietario vende la casa después de tomar el préstamo o deja de pagar al banco, Reinno tiene dificultades para evitar eficazmente este comportamiento de "doble gasto" que conduce a la transferencia de la propiedad.
Estos riesgos pueden ser una de las razones por las que el proyecto cesa operaciones. En el futuro, los RWA inmobiliarios necesitan un marco legal más maduro para abordar estos problemas.
Conclusión
Los RWA inmobiliarios siguen siendo un concepto relativamente nuevo, y aún no se ha formado un tamaño de mercado claro ni se han generado proyectos líderes. Los proyectos actualmente en operación son relativamente pequeños en términos de escala y base de usuarios. Este campo necesita operaciones de cumplimiento estrictas y un marco legal maduro que regule. Algunos proyectos adoptan estructuras corporativas de aislamiento de riesgos, o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir el riesgo operativo. Sin embargo, para aprovechar plenamente el potencial de los RWA inmobiliarios, el progreso legislativo y el cumplimiento operativo son indispensables.
En términos legislativos, el RWA inmobiliario aún no ha establecido un marco claro y coherente. Las diferentes agencias reguladoras en Estados Unidos tienen discrepancias en la clasificación de los Token, y falta un marco de referencia regulatorio internacional. Esta inconsistencia lleva a reglas poco claras y procesos confusos, amenazando a los inversores potenciales y poniendo en peligro la viabilidad a largo plazo de la tokenización de propiedades.
A pesar de la confusión en la regulación, muchas empresas financieras y compañías de criptomonedas reconocidas están intentando la tokenización de activos inmobiliarios (RWA), y algunos pocos proyectos han demostrado preliminarmente la viabilidad del producto en un periodo de operación de 1 a 2 años. Dado que el sector inmobiliario es una parte enorme del ámbito de la inversión financiera, se cree que, con el establecimiento y perfeccionamiento del marco legal correspondiente, la tokenización de activos inmobiliarios (RWA) tiene la esperanza de experimentar un desarrollo próspero.
Esta página puede contener contenido de terceros, que se proporciona únicamente con fines informativos (sin garantías ni declaraciones) y no debe considerarse como un respaldo por parte de Gate a las opiniones expresadas ni como asesoramiento financiero o profesional. Consulte el Descargo de responsabilidad para obtener más detalles.
10 me gusta
Recompensa
10
7
Compartir
Comentar
0/400
DecentralizedElder
· hace8h
¡Todo está tokenizado! Menos el territorio que no está tokenizado.
Ver originalesResponder0
DevChive
· hace11h
Los que ganan RWA no tienen buenos resultados.
Ver originalesResponder0
MEVictim
· hace11h
Siento que incluso jugar a la especulación inmobiliaria ha llegado al mundo Cripto.
Ver originalesResponder0
WealthCoffee
· hace11h
La monetización de los bonos del gobierno no ha podido despegar.
Ver originalesResponder0
GasDevourer
· hace11h
El chico que siempre pierde al hacer trading
Ver originalesResponder0
NotGonnaMakeIt
· hace11h
¿Otra vez se está especulando con esto?
Ver originalesResponder0
SandwichVictim
· hace11h
¿Otra vez con la bandera de la descentralización para tomar a la gente por tonta?
Tokenización de activos inmobiliarios: análisis de oportunidades y desafíos en el mercado de RWA
Tokenización de activos inmobiliarios: Nuevas oportunidades y desafíos en el mercado RWA
La tokenización de activos inmobiliarios no es un concepto completamente nuevo; ya ha habido intentos similares desde 2018. Sin embargo, debido a la falta de un marco regulatorio maduro y a la ausencia de ventajas significativas de rentabilidad en ese momento, estas exploraciones iniciales no lograron formar un mercado a gran escala.
Con el continuo aumento de las tasas de interés en Estados Unidos en 2022, los rendimientos de los bonos del gobierno de Estados Unidos comenzaron a superar significativamente las tasas de interés de los préstamos en stablecoins en la industria de criptomonedas. Esto ha hecho que la tokenización de los bonos del gobierno de Estados Unidos se vuelva cada vez más atractiva para la industria de criptomonedas. Algunos proyectos DeFi maduros y instituciones financieras tradicionales han comenzado a explorar este campo.
En los últimos dos años, también han surgido algunos proyectos de RWA en el sector inmobiliario. Estos proyectos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, diversificar las variedades de productos de inversión y reducir las barreras de entrada a la inversión. Este artículo realizará un análisis de casos sobre estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos se dirigen principalmente al mercado inmobiliario de América del Norte, la discusión sobre políticas y condiciones del mercado también se centrará en este contexto.
Principales formas de tokenización inmobiliaria
Las demandas principales del mercado de tokenización inmobiliaria incluyen: crear productos de inversión más diversificados y flexibles, atraer a un grupo más amplio de inversores y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos generalmente tienen tres formas principales:
Además, la incorporación de la información sobre propiedades a la cadena podría aumentar la transparencia de los activos inmobiliarios y la democracia en la gobernanza.
La tokenización de bienes raíces y los Fondos de Inversión en Bienes Raíces ( REIT ) tienen similitudes en la oferta de oportunidades de inversión fragmentadas, ya que ambos pueden reducir eficazmente el umbral de inversión y mejorar la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores participación en la gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, el estricto marco regulatorio en la revisión de activos, operación y estructura de inversión de los REIT aún proporciona un ejemplo de referencia para los proyectos RWA de bienes raíces.
A través de la observación de la operación de los proyectos de RWA en el sector inmobiliario en los últimos dos años, hemos obtenido un cierto conocimiento sobre sus ventajas y desventajas:
Ventajas:
Desventajas:
Sin embargo, cada proyecto específico enfrenta situaciones diferentes en la operación real debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto.
Análisis de casos
A continuación, se seleccionan tres proyectos representativos de RWA en el sector inmobiliario para su análisis. Es importante destacar que estos proyectos aún se encuentran en una etapa temprana y sus productos no han sido validados ampliamente en el mercado a lo largo del tiempo.
RealT
RealT es uno de los primeros proyectos de RWA de bienes raíces, lanzado en 2019, que principalmente tokeniza propiedades residenciales en EE. UU. a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis para la inversión minorista.
RealT compra propiedades residenciales y las tokeniza de acuerdo con las regulaciones estadounidenses. La gestión, mantenimiento y recolección de alquileres de las propiedades son responsabilidad de una entidad gestora externa. Después de deducir los costos, los ingresos por alquiler se distribuyen a los poseedores de Tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero legalmente está separado de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Si la empresa incumple, los poseedores de Tokens tienen derecho a designar una nueva empresa gestora. Es importante destacar que este acuerdo no exige la participación de RealT en la inversión de los Tokens de propiedad que comercializa.
Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, el valor total de la tokenización de la propiedad es de 323,020 dólares, cada Token cuesta 52.10 dólares, y se emiten un total de 6,200 Tokens. Los ingresos por alquiler de la propiedad son de 2,600 dólares al mes, después de deducir 622 dólares en costos de operación y gestión, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, lo que suma un total anual de 23,736 dólares. Cada Token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una rentabilidad anual del 7.35%.
Para esta propiedad, RealT ha ofrecido el 100% de la tokenización al mercado, manteniendo un modelo de operación casi sin riesgo. La entidad de gestión obtiene el 8% de los alquileres y el resto de los costos de mantenimiento, y la plataforma de inversión solo cobra un 2% por la tokenización y la supervisión. Este enfoque permite al equipo de RealT concentrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.
Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada ayuda a diversificar el riesgo, también presenta desafíos. Cuando la proporción de acciones de un inversor es demasiado baja, puede resultar en costos de gestión excesivos. También puede haber conflictos de intereses entre RealT y los poseedores de Tokens. Si RealT tiene una gran participación, aunque tiene el incentivo de reducir los costos de gestión, puede disminuir la liquidez del Token. Si la participación es muy baja, puede carecer de suficiente incentivo para supervisar a la gestión.
A través del análisis de los diez últimos Token de propiedades vendidos por RealT, se descubrió que la mayoría de las propiedades se encuentran en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de Token, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Aproximadamente el 90% de los inversores invirtieron menos de 500 dólares, el 9% invirtió entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invirtió más. Esto indica que RealT ha tenido cierto éxito en crear oportunidades de inversión inmobiliaria para inversores minoristas, aumentando la liquidez del mercado de vivienda.
Según los datos de transacciones en la dirección principal de la billetera de Gnosis de RealT, la plataforma ha distribuido aproximadamente $6 millones en alquileres. Las tarifas de la plataforma son aproximadamente del 2.5%-3% del alquiler, lo que equivale a unos ingresos de entre $150K y $180K en los últimos dos años. Sin embargo, dado que no está claro el grado de participación de RealT en la inversión inmobiliaria, no se puede determinar el beneficio real que obtiene de los alquileres.
Desde la estructura de la empresa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad operativa central, y Real Token LLC como la empresa matriz de una serie de compañías de bienes raíces. Cada propiedad inmobiliaria en la que se invierte tiene una serie de LLC correspondientes como filiales de Real Token LLC, que poseen propiedades específicas y los correspondientes Tokens. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas de una propiedad individual no afecten a otras propiedades o a las operaciones de la empresa matriz.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl ofrece el comercio de activos sintéticos relacionados con bienes raíces a través de una estructura AMM.
Parcl lanzó Parcl Labs Price Feed, creando un índice inmobiliario específico de la zona basado en el historial de ventas. Los inversores pueden especular sobre la tendencia de los precios de las propiedades, estableciendo posiciones alcistas o bajistas.
Este método evita los problemas legales que pueden surgir de la compra y venta de propiedades reales. Aunque Parcl no cumple completamente con los estándares tradicionales de RWA, como un proyecto RWA relativamente popular, ha recibido inversiones de empresas conocidas como Coinbase, Solana Ventures y DragonFly.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente tiene un TVL de aproximadamente 16 millones de dólares. Sin embargo, tras más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen de comercio diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
A pesar de que el producto Parcl es fácil de usar y se actualiza rápidamente, y su diseño es bastante maduro, el equipo también está lanzando activamente un plan de adquisición de usuarios, todavía mantiene una baja atención y cuota de mercado. Esto refleja en cierta medida que el mercado de criptomonedas puede no estar aún preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Aunque Reinno cesó sus operaciones en 2022, vale la pena mencionar dos productos relacionados con RWA en bienes raíces que introdujo.
El primero es un servicio de préstamos basado en la tokenización de propiedades. Los propietarios de propiedades pueden enviar los documentos de la propiedad a Reinno, y una vez aprobados, Reinno creará una empresa de propósito especial en Delaware (SPV). Luego, se creará un contrato inteligente de token para la propiedad, y los propietarios podrán utilizar los tokens como garantía para obtener préstamos.
El segundo es un producto de financiamiento hipotecario. Después de que los usuarios compren propiedades con una hipoteca bancaria, pueden tokenizar la propiedad para obtener financiamiento. Los fondos obtenidos se utilizan para pagar la hipoteca bancaria, y el usuario luego reembolsa el préstamo al acuerdo a una tasa de interés fija.
El modelo operativo de Reinno sigue siendo centralizado y offline, los clientes generalmente necesitan presentar los documentos de propiedad en persona. Este método presenta riesgos evidentes:
Estos riesgos pueden ser una de las razones por las que el proyecto cesa operaciones. En el futuro, los RWA inmobiliarios necesitan un marco legal más maduro para abordar estos problemas.
Conclusión
Los RWA inmobiliarios siguen siendo un concepto relativamente nuevo, y aún no se ha formado un tamaño de mercado claro ni se han generado proyectos líderes. Los proyectos actualmente en operación son relativamente pequeños en términos de escala y base de usuarios. Este campo necesita operaciones de cumplimiento estrictas y un marco legal maduro que regule. Algunos proyectos adoptan estructuras corporativas de aislamiento de riesgos, o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir el riesgo operativo. Sin embargo, para aprovechar plenamente el potencial de los RWA inmobiliarios, el progreso legislativo y el cumplimiento operativo son indispensables.
En términos legislativos, el RWA inmobiliario aún no ha establecido un marco claro y coherente. Las diferentes agencias reguladoras en Estados Unidos tienen discrepancias en la clasificación de los Token, y falta un marco de referencia regulatorio internacional. Esta inconsistencia lleva a reglas poco claras y procesos confusos, amenazando a los inversores potenciales y poniendo en peligro la viabilidad a largo plazo de la tokenización de propiedades.
A pesar de la confusión en la regulación, muchas empresas financieras y compañías de criptomonedas reconocidas están intentando la tokenización de activos inmobiliarios (RWA), y algunos pocos proyectos han demostrado preliminarmente la viabilidad del producto en un periodo de operación de 1 a 2 años. Dado que el sector inmobiliario es una parte enorme del ámbito de la inversión financiera, se cree que, con el establecimiento y perfeccionamiento del marco legal correspondiente, la tokenización de activos inmobiliarios (RWA) tiene la esperanza de experimentar un desarrollo próspero.