Tokenisasi Aset Real Estat: Peluang dan Tantangan Baru di Pasar RWA

Tokenisasi aset real estat bukanlah konsep yang sepenuhnya baru, sudah ada upaya serupa sejak 2018. Namun, karena kurangnya kerangka regulasi yang matang dan keuntungan yang signifikan pada saat itu, eksplorasi awal ini tidak berhasil membentuk pasar yang terukur.

Seiring dengan terus meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat pada tahun 2022, imbal hasil obligasi pemerintah Amerika mulai secara signifikan melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Hal ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah Amerika semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang matang serta lembaga keuangan tradisional mulai menjelajahi bidang ini.

Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat telah muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat melalui berbagai cara, memperkaya jenis produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Artikel ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditargetkan pada pasar real estat Amerika Utara, diskusi terkait kebijakan dan kondisi pasar juga akan difokuskan di sini.

Cara Utama Tokenisasi Real Estat

Permintaan inti dari pasar tokenisasi real estat terutama mencakup: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini biasanya memiliki tiga bentuk utama:

1. Pembiayaan fraksional kepemilikan properti
2. Indeks produk pasar real estat daerah tertentu
3. Pinjaman jaminan token real estat

Selain itu, menempatkan informasi properti di blockchain juga dapat meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelola.

Tokenisasi real estat dan Real Estate Investment Trust ( REIT ) memiliki kesamaan dalam menyediakan peluang investasi terfragmentasi, keduanya dapat secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan partisipasi manajerial atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, kerangka regulasi yang ketat dalam pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi REIT tetap memberikan contoh yang dapat dijadikan acuan untuk proyek RWA real estat.

Dengan mengamati kondisi operasional proyek RWA properti selama dua tahun terakhir, kami telah memperoleh beberapa pemahaman tentang kelebihan dan kekurangan mereka:

Kelebihan:

• Menurunkan ambang investasi, menarik lebih banyak investor
• Meningkatkan likuiditas aset properti
• Menyederhanakan proses transaksi properti
• Kesempatan investasi global
• Meningkatkan transparansi aset

Kekurangan:

• Kerangka regulasi yang tidak sempurna
• Kompleksitas manajemen properti tinggi
• Kurangnya mekanisme penetapan harga yang efektif
• Risiko teknis
• Likuiditas masih terbatas

Namun, setiap proyek spesifik menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata karena perbedaan dalam manajemen dan cara produk.

Analisis Kasus

Berikut ini adalah analisis terhadap tiga proyek RWA properti yang representatif. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada pada tahap awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi pasar yang luas dan jangka panjang.

RealT

RealT adalah salah satu proyek RWA real estate yang pertama, diluncurkan pada tahun 2019, yang terutama melakukan tokenisasi properti residensial Amerika melalui blockchain Ethereum dan Gnosis untuk investasi ritel.

RealT membeli properti residensial dan melakukan tokenisasi sesuai dengan peraturan Amerika Serikat. Pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diurus oleh lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, pendapatan sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Jika perusahaan tersebut gagal memenuhi kewajibannya, pemegang token berhak menunjuk perusahaan manajemen baru. Perlu dicatat bahwa perjanjian ini tidak mewajibkan RealT untuk berinvestasi dalam token properti yang mereka pasarkan.

Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai properti tersebut adalah 323.020 dolar AS, setiap Token berharga 52,10 dolar AS, dengan total 6.200 Token yang diterbitkan. Pendapatan sewa bulanan dari properti tersebut adalah 2.600 dolar AS, setelah dikurangi biaya operasi dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Setiap Token mendapatkan distribusi 3,83 dolar AS, dengan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token ke pasar, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mendapatkan 8% dari sewa, dan memperoleh sisa bagian dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi dan pengelolaan pengawasan. Cara ini memungkinkan tim RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan melakukan tokenisasi.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu mengurangi risiko, tetapi juga membawa tantangan. Ketika proporsi kepemilikan investor terlalu kecil, hal ini dapat menyebabkan biaya manajemen yang terlalu tinggi. Ada juga kemungkinan adanya konflik kepentingan antara RealT dan pemegang Token. Jika RealT memiliki terlalu banyak kepemilikan, meskipun ada dorongan untuk mengurangi biaya manajemen, hal ini dapat mengurangi likuiditas Token. Jika kepemilikan sangat sedikit, maka mungkin akan kurang memiliki dorongan yang cukup untuk mengawasi lembaga pengelola.

Dengan menganalisis sepuluh Token properti RealT yang baru-baru ini terjual habis, ditemukan bahwa sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang Token, di mana dua pemegang properti memiliki lebih dari 1.000 orang. Sekitar 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi 500-2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih banyak. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil, dalam beberapa hal, menciptakan peluang investasi properti bagi investor ritel, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Menurut data transaksi alamat dompet utama Gnosis dari RealT, platform tersebut telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan sekitar 150K-180K dolar dalam dua tahun terakhir. Namun, karena tingkat keterlibatan RealT dalam investasi properti tidak jelas, keuntungan nyata yang diperoleh dari sewa tidak dapat ditentukan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas operasional inti, serta Real Token LLC sebagai perusahaan induk untuk serangkaian perusahaan real estat. Setiap properti yang diinvestasikan memiliki serangkaian LLC yang sesuai sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, yang memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah properti tunggal tidak akan mempengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan pergerakan harga pasar real estat global. Parcl menyediakan perdagangan aset sintetis terkait real estat melalui struktur AMM.

Parcl telah meluncurkan Parcl Labs Price Feed, menciptakan indeks real estat kawasan tertentu yang didasarkan pada catatan penjualan. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga properti, membangun posisi bullish atau bearish.

Metode ini menghindari masalah hukum yang ditimbulkan oleh jual beli properti yang sebenarnya. Meskipun Parcl tidak sepenuhnya memenuhi standar RWA tradisional, ia sebagai proyek RWA yang relatif populer, telah mendapatkan investasi dari perusahaan terkenal seperti Coinbase, Solana Ventures, dan DragonFly.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL sekitar 16 juta dolar. Namun setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian di bawah 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Meskipun produk Parcl mudah digunakan dan cepat ditingkatkan, desainnya juga cukup matang, tim masih aktif meluncurkan rencana akuisisi pengguna, tetapi tetap mempertahankan tingkat perhatian dan pangsa pasar yang rendah. Ini pada suatu tingkat mencerminkan bahwa pasar cryptocurrency mungkin belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Meskipun Reinno menghentikan operasinya pada tahun 2022, dua produk terkait RWA properti yang diperkenalkannya patut dicatat.

Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi properti. Pemilik properti dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno, setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan kendaraan tujuan khusus (SPV) di Delaware. Kemudian membuat kontrak pintar token untuk properti, pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan untuk meminjam.

Kedua adalah produk pembiayaan hipotek. Pengguna yang membeli properti dengan hipotek bank dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, dan pengguna kemudian membayar kembali pinjaman tersebut kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.

Model operasi Reinno masih terpusat dan offline, pelanggan biasanya perlu menyerahkan dokumen properti secara langsung. Metode ini memiliki risiko yang jelas:

1. Jika peminjam gagal bayar, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi dan bukan sebagai pemberi pinjaman, sulit untuk menuntut peminjam.
2. Kurangnya kontrak langsung antara kedua belah pihak dalam pinjaman, terutama dalam konteks pembiayaan tokenisasi properti yang terfragmentasi, kurangnya kerangka hukum yang lengkap untuk melindungi pemberi pinjaman.
3. Jika pemilik rumah menjual rumah setelah meminjam uang atau berhenti membayar bank, Reinno sulit untuk secara efektif mencegah tindakan "double spending" yang menyebabkan transfer kepemilikan.

Risiko-risiko ini mungkin menjadi salah satu penyebab proyek menghentikan operasinya. Di masa depan, RWA real estat memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.

Kesimpulan

RWA real estate masih merupakan konsep yang relatif baru, dan belum membentuk ukuran pasar yang jelas atau menghasilkan proyek-proyek terkemuka. Proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil dalam hal skala dan basis pengguna. Bidang ini memerlukan operasi yang patuh pada regulasi yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek menggunakan struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai target investasi, untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA real estate, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional adalah hal yang sangat penting.

Dalam hal legislasi, RWA real estat belum memiliki kerangka yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga pengatur di Amerika Serikat memiliki perbedaan dalam klasifikasi Token, dan kurangnya referensi kerangka pengaturan internasional. Ketidakcocokan ini menyebabkan aturan yang tidak jelas dan proses yang kacau, mengancam investor potensial dan membahayakan kelayakan jangka panjang tokenisasi properti.

Meskipun situasi regulasi yang kacau, masih banyak perusahaan keuangan terkenal dan perusahaan cryptocurrency yang mencoba RWA real estat, beberapa proyek juga telah membuktikan kelayakan produk dalam 1-2 tahun operasional awal. Real estat sebagai sektor besar dalam bidang investasi keuangan, percaya bahwa dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum yang relevan, RWA real estat diharapkan akan mengalami perkembangan pesat.