Tokenisation des actifs immobiliers : nouvelles opportunités et défis du marché RWA
La tokenisation des actifs immobiliers n'est pas un concept entièrement nouveau, des tentatives similaires ont déjà eu lieu en 2018. Cependant, en raison de l'absence d'un cadre réglementaire mature et d'avantages de rendement significatifs à l'époque, ces premières explorations n'ont pas abouti à un marché à grande échelle.
Avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis en 2022, les rendements des obligations du gouvernement américain ont commencé à dépasser de manière significative les taux d'intérêt de prêt des stablecoins dans l'industrie crypto. Cela rend la tokenisation des obligations du gouvernement américain de plus en plus attrayante pour l'industrie crypto. Certains projets DeFi matures ainsi que des institutions financières traditionnelles commencent à explorer ce domaine.
Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont également émergé sur le marché. Ces projets visent à élargir le marché de l'investissement immobilier par divers moyens, à enrichir la variété des produits d'investissement et à réduire le seuil d'investissement. Cet article procédera à une analyse de cas de ces projets, en explorant les avantages et inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets s'adressent principalement au marché immobilier nord-américain, la discussion sur les politiques et les conditions du marché se concentrera également sur cela.
Principales méthodes de tokenisation immobilière
Les demandes centrales du marché de la tokenisation immobilière comprennent principalement : créer des produits d'investissement plus diversifiés et flexibles, attirer un public d'investisseurs plus large, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits prennent généralement trois formes principales :
Financement par la fragmentation de la propriété immobilière
Produit d'indice du marché immobilier dans des zones spécifiques
Prêt hypothécaire sur des jetons immobiliers
De plus, la mise en chaîne des informations immobilières pourrait également améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.
La tokenisation immobilière et les fonds de placement immobilier ( REIT ) présentent des similitudes en termes d'opportunités d'investissement fragmentées, car elles permettent toutes deux de réduire efficacement les barrières à l'entrée et d'améliorer la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne permettent généralement pas aux investisseurs de participer à la gestion ou de détenir des droits de propriété, maintenant ainsi un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, le cadre réglementaire strict des REIT en matière d'examen des actifs, d'exploitation et de structure d'investissement offre un exemple de référence pour les projets RWA immobiliers.
En observant la situation opérationnelle des projets RWA dans l'immobilier au cours des deux dernières années, nous avons acquis une certaine compréhension de leurs avantages et inconvénients :
Avantages :
Abaisser le seuil d'investissement pour attirer plus d'investisseurs
Augmenter la liquidité des actifs immobiliers
Simplifier le processus d'échange immobilier
Opportunités d'investissement mondiales
Améliorer la transparence des actifs
Inconvénients:
Cadre réglementaire incomplet
La complexité de la gestion immobilière est élevée
Manque d'un mécanisme de tarification efficace
Risque technologique
La liquidité reste limitée
Cependant, chaque projet spécifique fait face à des situations différentes dans son exploitation réelle en raison des différences de gestion et de méthodes de produit.
Analyse de cas
Les trois projets immobiliers RWA représentatifs suivants seront analysés. Il convient de noter que ces projets en sont encore à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore été soumis à une validation de marché étendue sur le long terme.
RealT
RealT est l'un des premiers projets immobiliers RWA, lancé en 2019, qui permet aux investisseurs particuliers de tokenisation des biens résidentiels américains via la blockchain Ethereum et Gnosis.
RealT achète des biens immobiliers résidentiels et les tokenise conformément à la législation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers des biens sont assurés par une tierce partie. Après déduction des frais, les revenus locatifs sont répartis entre les détenteurs de jetons. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de l'entreprise qui détient les actifs immobiliers. En cas de défaut de cette entreprise, les détenteurs de jetons ont le droit de désigner une nouvelle société de gestion. Il convient de noter que cet accord n'oblige pas RealT à investir dans les jetons immobiliers qu'elle met sur le marché.
Prenons l'exemple d'une propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons de la propriété est de 323 020 dollars, chaque jeton coûtant 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons émis. Le revenu locatif mensuel de cette propriété est de 2 600 dollars, après déduction des frais d'exploitation et de gestion de 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de profit annuel de 7,35 %.
Pour ce bien immobilier, RealT a proposé 100% des jetons sur le marché, maintenant un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers et le reste des frais de maintenance, la plateforme d'investissement ne prélève qu'un frais de 2% pour la tokenisation et la gestion de la supervision. Cette approche permet à l'équipe de RealT de se concentrer sur la recherche de biens immobiliers qualifiés et de les tokeniser.
Cependant, bien que la propriété décentralisée aide à répartir les risques, elle pose également des défis. Lorsque la participation des investisseurs est trop faible, cela peut entraîner des coûts de gestion trop élevés. Il peut également y avoir des conflits d'intérêts entre RealT et les détenteurs de jetons. Si RealT détient une part importante, bien qu'il ait la motivation de réduire les coûts de gestion, cela peut réduire la liquidité des jetons. Si la participation est très faible, il peut manquer de motivation suffisante pour superviser l'organisme de gestion.
En analysant les dix derniers jetons immobiliers vendus par RealT, on constate que la plupart des propriétés se trouvent à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Environ 90 % des investisseurs ont investi moins de 500 dollars, 9 % ont investi entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % ont investi davantage. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer des opportunités d'investissement immobilier pour les investisseurs particuliers, augmentant ainsi la liquidité du marché du logement.
Selon les données de transaction du principal portefeuille Gnosis de RealT, la plateforme a distribué environ 6 millions de dollars de loyers. Les frais de la plateforme représentent environ 2,5 % à 3 % des loyers, soit un revenu d'environ 150 K à 180 K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que le degré de participation de RealT dans les investissements immobiliers n'est pas clair, il est impossible de déterminer le profit réel qu'elle tire des loyers.
D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité opérationnelle principale, ainsi que Real Token LLC en tant que société mère d'une série de sociétés immobilières. Chaque propriété immobilière dans laquelle on investit a une série de LLC correspondante en tant que filiale de Real Token LLC, possédant des propriétés spécifiques et des jetons correspondants. Cette structure vise à garantir que les problèmes liés à une propriété individuelle n'affectent pas les autres propriétés ou les opérations de la société mère.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations des prix du marché immobilier mondial. Parcl propose des transactions d'actifs synthétiques liés à l'immobilier via une architecture AMM.
Parcl a lancé Parcl Labs Price Feed, créant un indice immobilier spécifique à une région basé sur l'historique des ventes. Les investisseurs peuvent spéculer sur les tendances des prix des biens immobiliers et établir des positions à la hausse ou à la baisse.
Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à la vente immobilière réelle. Bien que Parcl ne corresponde pas tout à fait aux normes traditionnelles des RWA, il a reçu des investissements de la part de sociétés renommées telles que Coinbase, Solana Ventures et DragonFly en tant que projet RWA relativement populaire.
Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une TVL d'environ 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que les produits Parcl soient faciles à utiliser et se mettent à jour rapidement, avec un design relativement mature, l'équipe lance également activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs, mais elle maintient encore une faible attention et part de marché. Cela reflète dans une certaine mesure que le marché des cryptomonnaies n'est peut-être pas encore prêt à accueillir des produits d'index immobilier.
Reinno
Bien que Reinno ait cessé ses activités en 2022, les deux produits liés aux RWA dans l'immobilier qu'il a introduits méritent d'être mentionnés.
Le premier est un service de prêt basé sur la tokenisation de biens immobiliers. Les propriétaires de biens peuvent soumettre des documents immobiliers à Reinno, et après approbation, Reinno créera une société à but spécial dans le Delaware (SPV). Ensuite, un contrat intelligent de jeton sera créé pour le bien, et le propriétaire pourra utiliser le jeton comme garantie pour emprunter.
Le deuxième produit de financement est le prêt hypothécaire. Après que l'utilisateur a acheté un bien immobilier avec un prêt hypothécaire bancaire, il peut tokeniser la propriété du bien pour obtenir un financement. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, et l'utilisateur rembourse ensuite ce prêt au protocole à un taux d'intérêt fixe.
Le modèle opérationnel de Reinno reste centralisé et hors ligne, les clients doivent généralement soumettre des documents immobiliers en personne. Cette méthode présente des risques évidents :
Si l'emprunteur fait défaut, Reinno, en tant que prestataire de services de tokenisation et non en tant que prêteur, a du mal à poursuivre l'emprunteur.
Manque de contrat direct entre les deux parties emprunteuses, en particulier dans le contexte du financement de jetons immobiliers fragmentés, et absence d'un cadre juridique complet pour protéger le prêteur.
Si le propriétaire vend la maison ou cesse de rembourser la banque après avoir contracté un prêt, il est difficile pour Reinno d'empêcher efficacement ce comportement de "double dépense" qui entraîne un transfert de propriété.
Ces risques peuvent être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse ses opérations. À l'avenir, l'immobilier RWA aura besoin d'un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA reste un concept relativement nouveau, n'ayant pas encore formé une taille de marché claire ou produit de projets phares. Les projets actuellement en fonctionnement sont relativement petits en termes d'échelle et de base d'utilisateurs. Ce domaine nécessite une opération conforme stricte et un cadre juridique mature. Certains projets adoptent une structure d'entreprise à risque isolé ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement pour réduire les risques opérationnels. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel de l'immobilier RWA, des avancées législatives et une conformité opérationnelle sont indispensables.
En matière de législation, les RWA immobiliers n'ont pas encore établi un cadre clair et cohérent. Les différentes autorités de régulation aux États-Unis ont des divergences concernant la classification des jetons, et il manque un cadre de régulation international de référence. Cette incohérence entraîne un manque de clarté des règles et un processus chaotique, menaçant ainsi les investisseurs potentiels et mettant en péril la faisabilité à long terme de la tokenisation immobilière.
Malgré une situation réglementaire chaotique, de nombreuses entreprises financières renommées et des sociétés de cryptomonnaie tentent d'explorer les RWA immobiliers, et quelques projets ont déjà prouvé la faisabilité des produits lors de leur exploitation pendant 1 à 2 ans. L'immobilier, en tant que secteur de grande envergure dans le domaine des investissements financiers, devrait connaître un développement florissant avec l'établissement et l'amélioration des cadres juridiques correspondants.
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DecentralizedElder
· Il y a 20h
Tout est tokenisé ! Sauf le territoire, bien sûr.
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DevChive
· Il y a 22h
Ceux qui gagnent des RWA n'ont pas de bons résultats.
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MEVictim
· Il y a 22h
On a l'impression que même le flipping de terrains est arrivé dans l'univers de la cryptomonnaie.
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WealthCoffee
· Il y a 23h
La monetisation des obligations d'État n'a pas encore pris forme.
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GasDevourer
· Il y a 23h
Le petit arbitre qui perd tous les jours.
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NotGonnaMakeIt
· Il y a 23h
On refait une vague de ça, n'est-ce pas ?
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SandwichVictim
· Il y a 23h
Encore une fois, ils se font prendre pour des cons sous le prétexte de la décentralisation ?
Tokenisation des actifs immobiliers : Analyse des opportunités et des défis du marché RWA
Tokenisation des actifs immobiliers : nouvelles opportunités et défis du marché RWA
La tokenisation des actifs immobiliers n'est pas un concept entièrement nouveau, des tentatives similaires ont déjà eu lieu en 2018. Cependant, en raison de l'absence d'un cadre réglementaire mature et d'avantages de rendement significatifs à l'époque, ces premières explorations n'ont pas abouti à un marché à grande échelle.
Avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis en 2022, les rendements des obligations du gouvernement américain ont commencé à dépasser de manière significative les taux d'intérêt de prêt des stablecoins dans l'industrie crypto. Cela rend la tokenisation des obligations du gouvernement américain de plus en plus attrayante pour l'industrie crypto. Certains projets DeFi matures ainsi que des institutions financières traditionnelles commencent à explorer ce domaine.
Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont également émergé sur le marché. Ces projets visent à élargir le marché de l'investissement immobilier par divers moyens, à enrichir la variété des produits d'investissement et à réduire le seuil d'investissement. Cet article procédera à une analyse de cas de ces projets, en explorant les avantages et inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets s'adressent principalement au marché immobilier nord-américain, la discussion sur les politiques et les conditions du marché se concentrera également sur cela.
Principales méthodes de tokenisation immobilière
Les demandes centrales du marché de la tokenisation immobilière comprennent principalement : créer des produits d'investissement plus diversifiés et flexibles, attirer un public d'investisseurs plus large, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits prennent généralement trois formes principales :
De plus, la mise en chaîne des informations immobilières pourrait également améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.
La tokenisation immobilière et les fonds de placement immobilier ( REIT ) présentent des similitudes en termes d'opportunités d'investissement fragmentées, car elles permettent toutes deux de réduire efficacement les barrières à l'entrée et d'améliorer la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne permettent généralement pas aux investisseurs de participer à la gestion ou de détenir des droits de propriété, maintenant ainsi un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, le cadre réglementaire strict des REIT en matière d'examen des actifs, d'exploitation et de structure d'investissement offre un exemple de référence pour les projets RWA immobiliers.
En observant la situation opérationnelle des projets RWA dans l'immobilier au cours des deux dernières années, nous avons acquis une certaine compréhension de leurs avantages et inconvénients :
Avantages :
Inconvénients:
Cependant, chaque projet spécifique fait face à des situations différentes dans son exploitation réelle en raison des différences de gestion et de méthodes de produit.
Analyse de cas
Les trois projets immobiliers RWA représentatifs suivants seront analysés. Il convient de noter que ces projets en sont encore à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore été soumis à une validation de marché étendue sur le long terme.
RealT
RealT est l'un des premiers projets immobiliers RWA, lancé en 2019, qui permet aux investisseurs particuliers de tokenisation des biens résidentiels américains via la blockchain Ethereum et Gnosis.
RealT achète des biens immobiliers résidentiels et les tokenise conformément à la législation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers des biens sont assurés par une tierce partie. Après déduction des frais, les revenus locatifs sont répartis entre les détenteurs de jetons. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de l'entreprise qui détient les actifs immobiliers. En cas de défaut de cette entreprise, les détenteurs de jetons ont le droit de désigner une nouvelle société de gestion. Il convient de noter que cet accord n'oblige pas RealT à investir dans les jetons immobiliers qu'elle met sur le marché.
Prenons l'exemple d'une propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons de la propriété est de 323 020 dollars, chaque jeton coûtant 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons émis. Le revenu locatif mensuel de cette propriété est de 2 600 dollars, après déduction des frais d'exploitation et de gestion de 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de profit annuel de 7,35 %.
Pour ce bien immobilier, RealT a proposé 100% des jetons sur le marché, maintenant un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers et le reste des frais de maintenance, la plateforme d'investissement ne prélève qu'un frais de 2% pour la tokenisation et la gestion de la supervision. Cette approche permet à l'équipe de RealT de se concentrer sur la recherche de biens immobiliers qualifiés et de les tokeniser.
Cependant, bien que la propriété décentralisée aide à répartir les risques, elle pose également des défis. Lorsque la participation des investisseurs est trop faible, cela peut entraîner des coûts de gestion trop élevés. Il peut également y avoir des conflits d'intérêts entre RealT et les détenteurs de jetons. Si RealT détient une part importante, bien qu'il ait la motivation de réduire les coûts de gestion, cela peut réduire la liquidité des jetons. Si la participation est très faible, il peut manquer de motivation suffisante pour superviser l'organisme de gestion.
En analysant les dix derniers jetons immobiliers vendus par RealT, on constate que la plupart des propriétés se trouvent à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Environ 90 % des investisseurs ont investi moins de 500 dollars, 9 % ont investi entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % ont investi davantage. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer des opportunités d'investissement immobilier pour les investisseurs particuliers, augmentant ainsi la liquidité du marché du logement.
Selon les données de transaction du principal portefeuille Gnosis de RealT, la plateforme a distribué environ 6 millions de dollars de loyers. Les frais de la plateforme représentent environ 2,5 % à 3 % des loyers, soit un revenu d'environ 150 K à 180 K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que le degré de participation de RealT dans les investissements immobiliers n'est pas clair, il est impossible de déterminer le profit réel qu'elle tire des loyers.
D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité opérationnelle principale, ainsi que Real Token LLC en tant que société mère d'une série de sociétés immobilières. Chaque propriété immobilière dans laquelle on investit a une série de LLC correspondante en tant que filiale de Real Token LLC, possédant des propriétés spécifiques et des jetons correspondants. Cette structure vise à garantir que les problèmes liés à une propriété individuelle n'affectent pas les autres propriétés ou les opérations de la société mère.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations des prix du marché immobilier mondial. Parcl propose des transactions d'actifs synthétiques liés à l'immobilier via une architecture AMM.
Parcl a lancé Parcl Labs Price Feed, créant un indice immobilier spécifique à une région basé sur l'historique des ventes. Les investisseurs peuvent spéculer sur les tendances des prix des biens immobiliers et établir des positions à la hausse ou à la baisse.
Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à la vente immobilière réelle. Bien que Parcl ne corresponde pas tout à fait aux normes traditionnelles des RWA, il a reçu des investissements de la part de sociétés renommées telles que Coinbase, Solana Ventures et DragonFly en tant que projet RWA relativement populaire.
Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une TVL d'environ 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que les produits Parcl soient faciles à utiliser et se mettent à jour rapidement, avec un design relativement mature, l'équipe lance également activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs, mais elle maintient encore une faible attention et part de marché. Cela reflète dans une certaine mesure que le marché des cryptomonnaies n'est peut-être pas encore prêt à accueillir des produits d'index immobilier.
Reinno
Bien que Reinno ait cessé ses activités en 2022, les deux produits liés aux RWA dans l'immobilier qu'il a introduits méritent d'être mentionnés.
Le premier est un service de prêt basé sur la tokenisation de biens immobiliers. Les propriétaires de biens peuvent soumettre des documents immobiliers à Reinno, et après approbation, Reinno créera une société à but spécial dans le Delaware (SPV). Ensuite, un contrat intelligent de jeton sera créé pour le bien, et le propriétaire pourra utiliser le jeton comme garantie pour emprunter.
Le deuxième produit de financement est le prêt hypothécaire. Après que l'utilisateur a acheté un bien immobilier avec un prêt hypothécaire bancaire, il peut tokeniser la propriété du bien pour obtenir un financement. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, et l'utilisateur rembourse ensuite ce prêt au protocole à un taux d'intérêt fixe.
Le modèle opérationnel de Reinno reste centralisé et hors ligne, les clients doivent généralement soumettre des documents immobiliers en personne. Cette méthode présente des risques évidents :
Ces risques peuvent être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse ses opérations. À l'avenir, l'immobilier RWA aura besoin d'un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA reste un concept relativement nouveau, n'ayant pas encore formé une taille de marché claire ou produit de projets phares. Les projets actuellement en fonctionnement sont relativement petits en termes d'échelle et de base d'utilisateurs. Ce domaine nécessite une opération conforme stricte et un cadre juridique mature. Certains projets adoptent une structure d'entreprise à risque isolé ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement pour réduire les risques opérationnels. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel de l'immobilier RWA, des avancées législatives et une conformité opérationnelle sont indispensables.
En matière de législation, les RWA immobiliers n'ont pas encore établi un cadre clair et cohérent. Les différentes autorités de régulation aux États-Unis ont des divergences concernant la classification des jetons, et il manque un cadre de régulation international de référence. Cette incohérence entraîne un manque de clarté des règles et un processus chaotique, menaçant ainsi les investisseurs potentiels et mettant en péril la faisabilité à long terme de la tokenisation immobilière.
Malgré une situation réglementaire chaotique, de nombreuses entreprises financières renommées et des sociétés de cryptomonnaie tentent d'explorer les RWA immobiliers, et quelques projets ont déjà prouvé la faisabilité des produits lors de leur exploitation pendant 1 à 2 ans. L'immobilier, en tant que secteur de grande envergure dans le domaine des investissements financiers, devrait connaître un développement florissant avec l'établissement et l'amélioration des cadres juridiques correspondants.