不動産資産のトークン化:RWA市場における新たな機会と課題

不動産資産のトークン化は決して新しい概念ではなく、2018年にはすでに類似の試みが存在していました。しかし、当時は成熟した規制フレームワークと顕著な収益優位性が欠けていたため、これらの初期の探求は規模のある市場を形成するには至りませんでした。

2022年のアメリカの金利が上昇し続ける中、アメリカ国債の利回りが暗号業界のステーブルコインの貸出利率を大幅に上回り始めました。これにより、アメリカ国債を対象としたトークン化が暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関もこの分野を探求し始めています。

近年、マーケットでは不動産RWAプロジェクトがいくつか登場しました。これらのプロジェクトは、不動産投資市場を多様化し、投資製品の種類を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトに対してケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所およびその潜在市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産市場をターゲットとしているため、関連する政策や市場条件の議論もここに焦点を当てます。

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不動産トークン化の主要な方法

不動産トークン化市場の核心的な要求は主に以下を含みます: より多様で柔軟な投資商品を創造し、より広範な投資者層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品は通常、3つの主要な形式を持っています:

1. 不動産所有権のフラグメンテーションファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保付貸付

さらに、不動産情報をブロックチェーンに載せることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性が向上する可能性があります。

不動産トークン化と不動産投資信託(REIT)は、断片的な投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めることができます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理参加や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの資産審査、運営、および投資構造に関する厳格な規制フレームワークは、不動産RWAプロジェクトにとって参考となる例を提供しています。

近年の不動産RWAプロジェクトの運営状況を観察することで、それらの長所と短所についていくつかの認識を得ました:

価値：

• 投資のハードルを下げ、より多くの投資家を引き付ける
• 不動産資産の流動性向上
• 不動産取引プロセスの簡素化
• グローバルな投資機会
• 資産の透明性を向上させる

短所：

• 規制フレームワークが不十分
• プロパティマネジメントの複雑性が高い
• 効率的な価格設定メカニズムの欠如
• 技術リスク
• 流動性は依然として限られています

ただし、各具体的なプロジェクトは管理や製品の方式が異なるため、実際の運営において直面する状況もそれぞれ異なります。

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ケーススタディ

以下の3つの代表的な不動産RWAプロジェクトを分析します。これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証を経ていないことに注意する必要があります。

RealT

RealTは最初の不動産RWAプロジェクトの一つで、2019年に開始され、主にイーサリアムとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化して個人投資家に提供しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従ってトークン化を行います。不動産の管理、維持、および家賃の収集は第三者管理機関が担当します。費用を差し引いた後、家賃収入はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、法律上、不動産資産を保有する会社とは分離されています。もしその会社がデフォルトした場合、トークン保有者は新しい管理会社を指定する権利があります。なお、この契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に参加することを強制していません。

モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されました。この不動産の月間賃貸収入は2,600ドルで、622ドルの運営および管理費を差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年利回りは7.35%です。

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この不動産に対して、RealTは市場に100%のトークンを提供し、ほぼ無リスクの運営モデルを維持しています。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームはトークン化と監視管理費用として2%のみを徴収します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散はリスクを分散するのに役立つ一方で、課題ももたらします。投資家の持株比率が非常に小さい場合、管理コストが高くなる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には利益相反が存在する可能性もあります。もしRealTが多くの株式を保有している場合、管理コストを削減する動機はありますが、トークンの流動性が減少する可能性があります。もし持株が非常に少ない場合、管理機関を監視するための十分な動機が欠ける可能性があります。

RealTが最近完売した10の不動産トークンを分析したところ、ほとんどの不動産がデトロイトに位置し、約500人のトークン保有者がいることがわかりました。その中で2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。約90%の投資家が500ドル未満を投資し、9%が500-2,000ドルを投資し、1%がそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度、小口投資家に不動産投資の機会を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

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RealTのGnosis主要ウォレットアドレスの取引データによると、プラットフォームは合計約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%であり、過去2年間の収入は約15万ドルから18万ドルに相当します。しかし、RealTが不動産投資にどの程度参加しているのかは明確でなく、家賃から得られる実際の利益は不明です。

会社構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.をコア運営実体として設立し、Real Token LLCを一連の不動産会社の親会社として設立しました。各投資対象の不動産には、それぞれの不動産を所有し、対応するトークンを持つReal Token LLCの子会社としてのシリーズLLCがあります。この構造は、単一の不動産に関する問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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) パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産取引を提供します。

ParclはParcl Labs Price Feedを立ち上げ、販売履歴に基づく特定地域の不動産指数を作成しました。投資家は不動産価格の動向に対して投機し、強気または弱気のポジションを構築できます。

この方法は、実際の不動産取引に伴う法的問題を回避します。Parclは伝統的なRWA基準に完全には準拠していませんが、比較的人気のあるRWAプロジェクトとして、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの著名な企業からの投資を受けています。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上がり、現在のTVLは約1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、デザインも成熟していますが、チームはユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。それにもかかわらず、依然として市場の注目度とシェアは低いままです。これは、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備がまだ整っていない可能性をある程度反映しています。

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) レイノ

Reinnoは2022年に運営を停止しましたが、それが導入した2つの不動産RWA関連製品は注目に値します。

最初はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者は不動産書類をReinnoに提出し、承認された後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社###SPV(を設立します。その後、不動産のためにトークンのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保として借り入れができます。

二つ目は住宅ローンファイナンス商品です。ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に充てられ、ユーザーはその後、固定金利で契約に基づいてそのローンを返済します。

Reinnoの運営モデルは依然として中央集権的でオフラインであり、顧客は通常、物件書類を自分で提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります:

1. 借り手がデフォルトした場合、Reinnoは貸し手ではなくトークン化サービスプロバイダーであるため、借り手を訴えることが難しい。
2. 借り手と貸し手の直接契約が不足しており、特にフラグメンテーションされた不動産トークンファイナンスの背景において、貸し手を保護するための十分な法的枠組みが欠如している。
3. もし貸主が借入後に家を売却するか、銀行への返済を停止した場合、Reinnoはこのような所有権移転を引き起こす"ダブルスペンド"行為を効果的に防ぐことが難しい。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する理由の一つかもしれません。将来的に不動産RWAは、これらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みを必要とします。

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まとめ

不動産RWAはまだ比較的新しい概念で、明確な市場規模やリーダーとなるプロジェクトは形成されていない。現在運営されているプロジェクトは、規模やユーザーベースにおいて相対的に小さい。この分野では、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みの規制が必要である。一部のプロジェクトはリスク隔離の企業構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減させている。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠である。

立法において、不動産RWAはまだ明確で一貫した枠組みを確立していません。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類において意見が分かれており、国際的な規制枠組みの参考も不足しています。この不一致はルールの不明確さやプロセスの混乱を引き起こし、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を危うくしています。

規制状況が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な金融企業や暗号通貨企業が不動産RWAに取り組んでおり、少数のプロジェクトが1〜2年間の運営の中で製品の実現可能性を初めて証明しています。不動産は金融投資分野の中で大規模なセクターであるため、関連する法的枠組みの確立と整備が進むにつれて、不動産RWAは繁栄を迎えることが期待されています。

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